国際会計基準の導入、不動産Ｍ＆Ａ対策など企業を取り巻く環境は大きく変わってきており、自治体の運営においても公的不動産の有効活用の必要性が高まってきております。そのため不動産鑑定業務に対するニーズも多様化してきております。
鑑定評価によって求める価格は基本的には、正常価格を求めることになっておりますが、依頼目的、評価の前提条件をはっきりさせなければ求める価格も変わる場合もあります。このことは非常に大事なことだと認識して頂きたいと思います。
当社では、鑑定評価を行う際には依頼目的、前提条件を確認して条件設定を行うことにより、依頼者の目的に応えることが出来るように対応しております。勿論評価の前提条件には、実現性が確実なことが必要であり、実現に係わる権能をもつ公的機関から設定した条件が実現する可能性について確認することはいうまでもありません。次に公法上、私法上の諸規制に反しない合法的であること。最後に関係当事者及び第三者に不利益を与える恐れが無いか等の観点から評価条件を設定します。
当社では、多様化するニーズには必ずしも鑑定評価書は必要ないと思っております。そのためビジネスモデルの多様化を図っております。公的証明能力は有しておりませんが、依頼内容、目的に応じて調査報告書という形で対応しております。例えば、売却・購入にあたって、短期、中期、長期に区分した価格や合理的な売却・購入も提案して報告します。その場合、一番重視しているのはマーケットの調査です。また、隣接地の併合を前提として購入するか、分割して売却した方が最有効使用に合致するかも検討します。有効活用策の依頼には、よりマーケットの調査を詳細に分析し、鑑定評価の手法を駆使して最有効使用の提案を行います。そのほか建物の老朽化や周辺環境変化により現在のまま継続利用がよいか、追加投資して事業を継続するのがよいか、あるいは建物を解体撤去して用途転換をして建て替えるべきなのか、さらには更地にして売却するのがよいのかといったような選択肢の中からどれを選んでいいのか、意思決定を行うための事業収支計画策定の業務もしております。その他地価水準の把握、家賃水準の把握、地価動向等についてそれに必要な資料等を提供するようなアドバイザー業務も行っております。不動産は一筋縄ではいかないリスクを抱えている場合もあります。購入・売却にあたってトラブルを未然に防ぐためのリスク要因調査も行っております。このような依頼は目的がはっきりしているため、その目的にしぼって調査するため鑑定評価書よりも役に立つ場合もあります。その上、短期間で高品質それに鑑定評価書でないため費用もさほどかからないメリットもあります。
このような調査は民間に限らず公共の場合も同じことが言えると思います。公共の場合はすべてが収支を主眼においたものではないと思いますが、保有不動産の定期借地権を利用した活用方法、いわゆる塩漬け不動産や造成した住宅団地の売却方法や売却価格の見直しなどです。今後公的不動産の活用の重要性は益々高まってくると予想されます。
当社ではこのような企業不動産や公的不動産の活用について積極的に取り組んで行きます。
これから夏が本格化します。どうぞ皆様ご自愛下さい。
（株）鑑定ソリュート鹿児島 代表取締役 西川 修一
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