令和2年6月1日~6月30日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する参考となる情報です。



 1. 本社機能 首都圏9年連続の「転入超過」 【帝国データバンク】

2019年に本社機能を首都圏4都県(東京、埼玉、千葉、神奈川)に他道府県から移した企業は312社で、9年連続の「転入超過」となったことが帝国データバンクの調査で分かった。4都県から転出した246社を66上回った。

4都県への転入の状況を道府県別にみると、大阪からが66社と最も多く、愛知34社、福岡25社、茨城19社と続いた。一方、4都県からの転出先は大阪が32社と最多で、次いで茨城30社、静岡20社、福岡18社だった。

4都県ではバブル崩壊後、企業の転出超過が続いたが03年に逆転。リーマン・ショックの影響を受けた09、10年を除き、転入超過が続いている。

同社がデータを持つ全国147万社について、登記上の本社のほか総務や人事部門といった本社機能も含めた移転の状況を調べた。



 2. 合計特殊出生率1.36 4年連続の低下 【厚生労働省】

厚生労働省が発表した2019年の人口動態統計で、1人の女性が生涯に産む子どもの数にあたる合計特殊出生率は1.36と、前年から0.06㌽下がった。4年連続の低下で07年以来12年ぶりの低水準になった。

働く女性の割合が高まり社会全体の晩婚化が進んでいることが背景にある。

19年に生まれた子どもの数(出生数)は過去最少の86万5234人、19年の死亡者数は138万1098人と戦後最多を更新、死亡者数から出生数を引いた自然減は51万5864人と過去最大になった。

九州・沖縄8県のうち、福岡や沖縄など6県で合計特殊出生率が18年より低下した。宮崎は上昇した。8県全てで全国平均(1.36)は上回ったが、依然として少子化問題は深刻になっている。ほかに長崎、熊本、大分、鹿児島で低下した。佐賀の出生率は横ばいの1.64だった。



 3. 新型コロナによる影響 「路線価」減額修正検討 【国税庁】

新型コロナウイルスによる経済活動低迷などの影響で大幅に地価(時価)が下落した場合、相続税や贈与税の算定に使う「路線価」を減額修正できる措置を国税庁が検討していることが分かった。実態と乖離した課税となるのを回避するのが目的。

みずほ信託銀行系の都市未来総合研究所によると、新型コロナの感染拡大などが響き、上場企業などによる不動産売買額(公表ベース)は今年4月以降急減している。5月は約500億円と前年同月比で87%減だった。

路線価は主要道路に面する土地の1月1日時点の1平方㍍当たりの価格で、国税庁が毎年7月に公表する。



 4. 新型コロナで地価上昇に鈍化の兆し 【国土交通省】

国土交通省が発表した「地価LOOKリポート」によれば、1月から4月にかけての全国100地区の変動率を見ると、地価が「横ばい」だった地区が前回調査(2019年10月~20年1月)の3地区から23地区へと7倍超に増えた。新型コロナウイルスの影響でホテルや店舗が集まる地方の商業地に影響が出た。

同調査では駅前の商業地や駅に近いマンションなど100地区の3カ月間の地価変動率を年4回公表している。

今回の調査では横浜市元町、岐阜市岐阜駅周辺、高松市丸亀町周辺、福岡市大濠の4地区で地価が下落に転じた。地価の下落地区が出たのは約6年ぶりとなる。



 5. 6月月例経済報告 「悪化」削除も厳しい現状認識は維持 【政府】

政府は6月の月例経済報告で、国内景気は「下げ止まりつつある」との認識を示した。経済活動が再開し、内需に改善の動きがみられるのが理由。

経済活動の再開を受け「悪化」の表現を削除し、判断を上方修正した一方、厳しい現状認識は維持した。内閣府幹部は「回復といえる状態にはほど遠い」と説明した。



 6. FRB、2022年末までゼロ金利政策を維持 【日経】

米連邦準備理事会(FRB)は、少なくとも2022年末までゼロ金利政策を維持する方針を表明した。



 7. 5月の訪日客1700人 単月の人数として最小 【日経】

日本政府観光局(JNTO)が発表した5月の訪日客数は前年同月比99.9%減の1700人だった。4月の2900人からさらに減少し、単月の人数として最小を更新した。昨年は約76万人が訪れた中国がわずか30人、60万人だった韓国は20人にとどまった。両国は2019年通年の実績では訪日客3200万人の半分近くを占めていた。他のアジア地域でも状況は同様で、訪日客は消失した。

国際航空運送協会(IATA)によれば、世界の国際線の旅客需要が19年の水準に戻るには24年までかかる見通し。日本の場合は19年に200万人を超える訪日クルーズ旅客がいたが、こちらも急な回復は見込みづらい。



 8. 観光事業者 需要回復1~2年後 【日経】

全国の主な観光事業者を対象にした日本経済新聞の調査で、客数が8割以上減った事業者が全体の6割にのぼることが分かった。需要が回復するには今後1~2年かかるとの回答も半数以上にのぼった。

新型コロナウイルスの影響で国内の移動が減ったほか、外国人の入国規制でインバウンド(訪日客)需要の先行きに不透明感が強いことが響いた。

日経新聞は5月末に全国の主なホテルや交通機関、観光施設を運営する129事業者に調査票を送り、103者から回答を得た。






 9. 改正マンション管理適正化法 成立 【日経】

老朽マンションの放置を防ぐ改正マンション管理適正化法が16日の衆院本会議で可決、成立した。管理が適切なマンションを地方自治体が評価・認定する制度を2022年までに作るほか、自治体には管理組合に指導・勧告できる仕組みも設けた。また外壁がはがれ落ちる恐れのある物件については、区分所有者の8割以上の賛成で敷地を売却できる制度も作った。



 10. 19年度新設住宅着工戸数 再び減少7.3%減の88.3万戸 【国土交通省】

国土交通省が発表した19年度の建築着工統計調査によると、新設住宅着工戸数は前年度比7.3%減の88万3,687戸となり、プラスに転じた昨年度から再びマイナスとなった。着工床面積も同4.5%減の7,310.7万㎡とマイナスに転じた。

前年度に増加に持ち直した「持家」「分譲住宅」ともに減少に転じ、なかでも「分譲マンション」の減少が分譲住宅全体を押し下げた。



 11. リーマンショックとコロナショックでの不動産市況の違い及び市況の動向 【東洋経済】


リーマンショックとコロナショック
コロナショックにより不動産市況の先行きが明るいとは決していえない。かといって暴落するという懸念も聞こえてこない。ただし、同じ不動産でもアセットタイプによってコロナ禍の影響に大きな差があることには注意が必要だ。多少の価格調整はあるものの、大幅な落ち込みはないというのが、現時点での不動産市況のメインシナリオだ。



12. ジョイフル直営200店程度閉鎖 ロイヤルHD70店程度の閉鎖を計画 【日経】

九州の外食大手が新型コロナウイルスの影響で構造改革を迫られている。ファミリーレストランのジョイフルは収益改善が見込めない直営200店程度を7月以降、順次閉鎖すると発表。ロイヤルホールディングス(HD)も2021年末までに70程度の不採算店の閉鎖を計画している。



 13.  アパホテル 天文館に新館 【鹿児島市】

アパホテル(東京都)は、アパホテル鹿児島天文館(鹿児島市千日町)の新館を建設すると発表した。新館は126室で、計206室体制となる。2021年9月開業を予定している。

新館は既存ホテルの道路向かいの同市船津町に新築する。敷地約620平方㍍、鉄骨造9階建てで、延べ床面積2230平方㍍。



 14.  「JR鹿児島本線鹿児島中央駅東口周辺の準高度商業地区」の地価動向【国土交通省(令和2年1月1日~令和2年4月1日)】

「地価LOOKリポート」によれば、当地区は交通利便性が高く、交通利便性が優れ新規のオフィスの供給もないことから、オフィスの空室率は低水準で推移し、オフィス賃料は緩やかな上昇傾向が継続している。また、当地区では自用のオフィス用地等の自己使用目的を前提とした土地需要のほか、不動産事業者による投資需要も見込まれるが、優良な物件の供給が少ないことから、稀少性が強まる状況が続いている。当期後半においては、新型コロナウイルス感染症による一時的な経済活動の停滞が見られたものの投資需要の減退までには至らず、当期の地価動向はやや上昇で推移している。

当地区は利便性が高く、市街地再開発事業への期待感による物件の稀少性の高まりから、堅調な土地需要は継続すると見込まれるが、新型コロナウイルス感染症が今後及ぼす県内経済への影響の程度がどの程度か不透明であり、需要者の投資意欲に慎重な姿勢が見られることから、これらの今後の動向に注視が必要である。
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