令和2年4月1日~4月30日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 総人口の減少率0.22% 統計開始以来最大 総務省

総務省は、2019年10月1日時点の人口推計を発表した。外国人を含む総人口は18年10月より27万6千人少ない1億2616万7千人だった。9年連続の前年割れ。総人口の減少率は0.22%で統計を始めた1950年以来、最大。労働の担い手となる15~64歳の「生産年齢人口」は7507万2千人、総人口に占める割合は18年の59.7%から59.5%に減り、過去最低を更新した。65歳以上の高齢者は3588万5千人、総人口に占める割合は18年の28.1%を上回り、過去最高の28.4%になった。外国人数に関しては、入国者が出国者を20万9千人上回り、7年連続の増加になった。

九州・沖縄8県の人口は前年比0.38%減の1425万人だった。福岡の人口が2004年以来の減少に転じるなど、沖縄を除く7県で前年の人口を下回った。人口が最も減ったのは長崎で、1.05%減の132万人。全国でも減少率が7番目に高く、減少が続いている。鹿児島(0.74%減)、大分(0.71%減)、宮崎(0.69%減)でも減少率が全国平均(0.22%減)を上回った。沖縄は0.39%増の145万人。人口の増加率は東京に次いで全国で2番目に高かった。全国で唯一、自然増と社会増の両面で増加した。



 2. マンション修繕積立金 金融支援 日経

老朽化が進むマンションの修繕を金融支援する仕組みができる。住宅金融支援機構はマンション所有者が自宅を担保に修繕積立金を借りられるローンを2020年度中に投入する。大規模修繕の費用を民間金融機関と協調融資することも検討する。今後、一段と深刻な問題になりかねない住宅資産の劣化を資金面から防ぐ仕組みを官民で築く。

機構は毎月の修繕積立金を将来分もまとめて貸し出す。借り手は利息の支払いだけで済み、元金は死亡後に自宅の売却で返済。リバースモーゲージのマンション修繕版と呼べる仕組み。

管理会社は修繕積立金を事前に確保でき、滞納の心配がなくなる。積立金の値上げなど住民負担が増えるタイミングで活用すれば意見集約がしやすくなるメリットもあるとみられる。



 3. マンション低迷 RC造からS造へ 日経

マンションなどの鉄筋コンクリート造(RC造)の建物に使う資材の市況がさえない。鉄筋に使う棒鋼や建物の基礎工事に用いる型枠用合板は値下がりが続く。RC造から鉄骨造(S造)へのシフトが進む長期構造が下地にある中で、マンション着工の低迷や都心の大型再開発の進捗遅れなど短期的なマイナス要素が市況を下押しする。

国土交通省によると、分譲マンションの新設着工戸数は19年11月から3カ月連続で前年同月を下回り、うち2割以上減った月が2度ある。マンション着工減の一因は都心を中心にマンション価格が高騰し、消費者が購入に慎重になったこと。消費増税に伴う購入意欲の減退も重なった。さらに新型コロナの感染が拡大。高値敬遠という段階から景気の冷え込みによる実需の減退という、より強い向かい風になる可能性がある。

RC造を巡っては、この10年あまり職人不足に苦しんできた。リーマン・ショック後の民間建設投資の減少で型枠工事の単価が下落。職人の高齢化も重なり、型枠工の不足が続いている。「型枠工不足がRC造からS造へのシフトを招いた」と大手ゼネコンの担当者は語る。S造は費用は高いが、事前に加工した鉄骨を工事現場でボルトで締めて組むなど現場の型枠工が少なくて済み、工期も短くできる。建築着工統計では、19年のRC造の床面積が09年比6%減だったのに対し、S造は17%増えた。学校や幼稚園、病院など中層物件のS造シフトが進む。



 4. 19年度(18年度分)住宅市場動向調査結果公表 国土交通省

国土交通省は3月13日、19年度(18年度分)住宅市場動向調査結果を公表した。これによると、分譲マンション購入価格は年収倍率で約5.6倍、中古マンション購入価格は約4.0倍となり、5年前の15年度調査と比べて1~2割上昇していることが示された。

また、住宅選択の理由については、分譲マンション取得世帯では「住宅の立地環境がよかったから」が61.3%と最も多く、前年度調査(72.3%)からは減少したが高水準で推移。設備関連の選択理由では、注文住宅で「高気密・高断熱だから」を選択する割合が64.5%となり、前年度調査から5.4㌽上昇した。

同調査は、18年4月~19年3月に住み替え・建て替え・リフォームを行った世帯を対象とし、注文住宅、分譲住宅、既存(中古)住宅、民間賃貸住宅、リフォーム住宅別に住み替え・建て替え前後の住宅、世帯の状況、住宅取得等の資金調達の状況などについて回答を得た。



 5. 4月月例経済報告「悪化」 リーマン以来の判断 政府

政府は23日にまとめた4月の月例経済報告で、新型コロナウイルスの感染拡大で景気が「急速に悪化しており、極めて厳しい状況」との認識を示した。「悪化」と表現するのはリーマン・ショックの影響が残る2009年5月以来ほぼ11年ぶり。消費、生産、雇用など足元の指標が総崩れの状態で、先行きも「極めて厳しい状況が続く」とした。



 6. NY原油先物価格 初のマイナス価格 日経

NY原油先物価格が20日、史上初のマイナスになった。



 7. 回復「21年後半以降」民間調べ 日経

モルガン・スタンレーMUFG証券は13日付のリポートで、日本の国内総生産(GDP)がコロナ発生前の水準に戻るのは、2021年後半以降とみる投資家が多いとの調査結果を公表した。

調査は13日、機関投資家を対象にオンラインで実施。日本のGDPがいつコロナ発生前の水準に戻るかについて「20年後半」「21年前半」「21年後半」「22年前半以降」の4択で尋ね、58人が回答した。

約45%が21年後半、約20%が22年前半以降と答え、合わせて6割以上が21年後半以降に回復するとみていた。

 8. 3月訪日客93%減 減少率は統計開始(1964年)以降最大 観光庁

観光庁は、日本を3月に訪れた外国人旅行者は前年同月比93.0%減の推計19万3700人だったと発表した。減少率は1964年の統計開始以降最大で、月間の訪日客が20万人を下回ったのは89年2月以来、31年ぶり。日本人の出国者数も85.9%減の27万2700人で減少率は最大だった。



 9. 国内のホテル稼働率 過去最低 日経

新型コロナウイルスの感染拡大で国内のホテル稼働率が過去最低になった。3月の稼働率は30.5%と前月の半分程度まで下がった。東京、大阪はともに20%台に低下。

リーマン・ショック後に最も下がった09年1月が61.3%、東日本大震災直後の11年4月は57.1%で、これらの半分の水準まで下がっており、過去の危機時と比べて落ち込みが激しい。

渡航制限や外出自粛で内外の宿泊客が急減。休館するホテルが増え、開業延期の動きも広がる。



 10. 農業法人 国内に複数拠点 農林水産省

農業法人の規模を広げ、国内の複数の拠点に農場を構える動きが広がっている。季節ごとに産地を切り替えて通年で安定的に出荷、人材を有効に活用するのが狙い。

農林水産省の調べでは、10㌶以上の大規模な生産者が耕地に占める割合は17年に5割を超えた。また、都道府県をまたいで複数の農地を利用する農地所有適格法人は17年に234法人ある。

政府は経営者マインドを持った農家を増やそうと法人化を支援し、農地法の改正で他業種からの参入ハードルも低くした。



 11. 九州景気判断「厳しい状況」 九州財務局・福岡財務支局

九州財務局と福岡財務支局は、4月の管内経済情勢報告を発表した。北部(福岡、佐賀、長崎県)、南部(熊本、大分、宮崎、鹿児島県)ともに「新型コロナウイルス感染症の影響により、経済活動が抑制されるなか、足元で急速に下押しされており、厳しい状況にある」と総括した。「厳しい状況」との表現は、リーマン・ショック後の景気停滞期(2009年7月~12月4月)以来。南北とも消費、生産、雇用の各項目もそろって引き下げた。先行きは厳しい状況が続くことが見込まれるとした上で「金融資本市場の変動にも注視」(北部)、「さらなる下振れリスクに注意が必要」(南部)とした。

一方、北部の大手スーパーからは「過去に例を見ないほど売り上げ増が継続」との声もあった。



 12. 外国人入国者数96.7%減 九州運輸局

九州運輸局は、航空機と定期旅客船で3月に九州を訪れた外国人の入国者数(速報値)が、前年同月比96.7%減の1万1102人だったと発表した。2007年以降で単月として過去最低となった。新型コロナウイルスの感染拡大で、中国や韓国などとを結ぶ航空便の減便・運休が相次いだことが影響した。同局は4月はさらに減少するとの見通しを示した。



 13. 「マイナスの影響がある」78.1% 帝国データバンク福岡支店

帝国データバンク福岡支店がまとめた新型コロナウイルスの感染拡大に関する九州・沖縄企業への3月の調査で、業績が既に、または今後「マイナスの影響がある」と答えた企業が78.1%に達した。2月の前回調査から21.1㌽上昇した。マイナスの影響と答えた業種は不動産が84.4%と最も高い。



 14. 鹿児島県内景気2016年7月以来 判断引き下げ 鹿児島財務事務所

鹿児島財務事務所は、県内経済情勢の4月判断について「新型コロナウイルス感染症の影響により経済活動が抑制される中、足下で急速に下押しされた状況にある」と発表した。個人消費とともに2016年7月以来15期ぶりに判断を引き下げた。



 15.  鹿児島県、MBC 交渉が本格スタート 新総合体育館候補地 鹿児島市与次郎2丁目

鹿児島県は、新総合体育館の候補地である県庁東側県有地(鹿児島市与次郎2丁目)の隣接地を所有する南日本放送(MBC)に、土地譲渡協議を正式に申し入れた。MBCも応じる考えを示し、整備に向けた交渉が本格スタートした。譲渡方法として県は売買のほか県有地との交換や借地も想定している。



 16.  九州最大級のメガソーラー営業運転開始 鹿屋市、大崎町

鹿屋市と大崎町にまたがる山林200万平方㍍に建設された九州最大級の大規模太陽光発電所(メガソーラー)「鹿屋大崎ソーラーヒルズ太陽光発電所」の営業運転が始まった。

自然エネルギー発電事業を手掛けるGF(徳島県阿南市、藤崎耕治社長)と京セラ、九電工、東京センチュリーの4社が共同出資する鹿屋大崎ソーラーヒルズ合同会社(鹿屋市寿5丁目)が事業を運営する。4社が28日、3月10日に運転を始めたと発表した。

太陽光パネル約35万7千枚を設置し、出力は約10万㌗で九州最大となる。年間発電量は一般家庭約3万9300戸分に相当する約1億1700万㌗時で、全量を九州電力に売電する。総投資額は約400億円。
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