令和2年2月1日~2月29日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 老朽マンション対策、一歩前進 改正法案 閣議決定 日経

築30年超などのマンションの老朽化対策が一歩進む。政府が28日に閣議決定したマンション管理適正化法などの改正案は、適切な管理をしている物件を認定する制度の創設や、敷地の売却をしやすくする。住民などの区分所有者で組織する管理組合に、修繕積立金の備えや円滑な建て替えを促す狙いがある。

国土交通省の推計ではマンションは2018年末時点で全国に約655万戸あり、国民の8人に1人にあたる約1500万人が住むとされる。そのうち築40年を超える物件は12%程度の約81万戸だが、20年後には約367万戸へと4.5倍に膨らむ。一方で滞納や空き部屋による修繕積立金の不足は深刻で、計画に比べて不足するマンションは35%に達する。

管理組合の機能不全も課題。501戸以上の大規模マンションでは総会の実際の出席割合が14%にとどまるほか、高齢化による役員の成り手不足も深刻。国交省は再生に向けた対策を拡充する。


令和2年2月分

 
 
 2. 「賃貸アパート経営」、「マンション投資」節税 監視強化 日経

「賃貸アパート経営」「マンション投資」といった名で富裕層の間で用いられてきた節税策が封じられる見通しだ。政府は税制改正や監視強化により相続税や所得税などを厳しく課す。不正融資や不適切工事の舞台となってきた賃貸住宅建設は課税面からも抑え込まれ、地価の下押し圧力になるとの見方もでている。

消費税還付スキームを封じるため政府は2020年度の税制改正の中で消費税法を見直す。賃貸住宅建物の取得については仕入れ税額控除の適用を認めないという中身。

財務省主税局によると今後は「いかなる手法を用いて課税売上高を作ろうとも控除は認めない」。新築する場合は4月以降、中古で買う場合は10月以降に契約する分から適用する。その前に手を打とうと急ぐ動きもあるが「税務署から税務調査を受ける可能性が高い」と税理士の多くはみる。

相続税についても税務当局が監視の目を光らせる。最近、税務署が税務調査で評価減を否認する例が目立ってきた。中には路線価すら認めず購入価格で課税し直す例もある。

特に厳しくみるのが「駆け込み節税」。80代、90代の高齢者が賃貸経営の話を持ちかけられて着手していたような場合だ。直後に相続がおきて「節税以外に理由が見いだせないと税務署は否認しやすい」(酒井克彦中央大学教授)。

当局は賃貸経営に伴う不動産所得にも厳しく対応している。不動産所得は家賃収入から必要経費を差し引いて計算し、経費が大きいと所得税・住民税は減る。対策として自分や家族を役員として不動産管理会社を設立し、そこに物件を移して経理処理する例が多い。

それ自体は問題ないが、管理会社に払う管理料などを必要以上に高く設定する例が後を絶たなかった。それがここ数年は管理料が一般的な水準より少し高かっただけで税務署が執拗に修正申告を求める例が増えているという。



 3. 地価動向報告公表 97地点で地価上昇(1月1日時点) 国土交通省

国土交通省が公表した四半期ごとの地価動向報告(1月1日時点)によると、三大都市圏と主な地方都市の商業地、住宅地計100地点のうち97地点が上昇した。上昇地点数は5期続けて同じだった。上昇地点数の割合が9割を上回るのは8期連続。

オフィスやマンションの需要が堅調な上、訪日客の増加に伴い店舗やホテルへの投資も続いていることが背景で「緩やかな上昇基調が継続」と分析している。

上昇率「6%以上」は前回と同じ4地点、「3%以上6%未満」は5減の19地点、「3%未満」は5増で、鹿児島中央駅など74地点。横ばいは3地点、下落は22期連続でゼロだった。



 4. 土地の境界確定 自治体主導で再開発促進 政府

政府は境界があいまいな土地を含む再開発を促進する。土地所有者や相続人の申請を受けて法務局が線引きをする制度について、自治体からの申請も認めるように改める。自治体主導で境界が定まれば、用地買収に向けた話し合いを進めやすくなる。不動産登記法の改正案を今国会に提出し成立をめざす。

自治体が申し出れば法務局員らが専門家と測量や実地調査、資料収集を行い、その土地が登記されたときの境界がどこだったのかを確認できるようにする。2006年に土地所有者や相続人を対象に始まった筆界特定制度の対象を広げる。



 5. 物流施設に投資マネー流入 日経

倉庫などの物流施設に投資マネーが向かっている。不動産サービスのJLL(東京・千代田)によると、物流施設の取引額はリーマン・ショック前の07年でも4400億円だったが、12年以降に急拡大し、18年以降は9000億円前後で推移する。かつて毎年1兆円超あった商業施設は電子商取引(EC)拡大によってやや下火になっており、足元で取引額は逆転している。

国内外の投資マネーが集まるのは、EC需要が伸び続けるとの予想があるため。物販全体に占めるEC比率は18年時点で米国の約10%に対して日本は約6%にとどまり、拡大余地があるとされる。

物流施設は、賃料収入を取得価格で割った投資利回りが他の不動産に比べて高いことも要因。JLLによると、19年末時点の想定利回りはオフィスビルや商業施設が2.6%で、物流は3.9%。低金利時代に1㌽以上の差は投資家にとって大きい。

もっとも、新規施設の供給が急増しているほか、資金流入の加速で投資家が得られる利回りの低下も目立ち始めており、危うさも漂う。



 6. 2019年九州7県マンション販売3%減 住宅流通新報社

九州7県の2019年のマンション販売戸数は前年比3%減の6688戸となり、3年ぶりに前年を下回った。価格高騰に消費増税が重なり、下期(7~12月)には16%減と大きく落ち込んだ。新規契約率が7割近くにまで急低下するなど供給過剰感も出ている。

県別の販売戸数は福岡県が8%増、鹿児島県が3%増となったが、その他の県では減少した。



 7. 新型コロナウイルス 九州・沖縄企業の2割「すでに影響」 東京商工リサーチ

東京商工リサーチが実施した新型コロナウイルスに関する調査で、九州・沖縄企業の2割が企業活動に「すでに影響が出ている」と回答した。具体的な影響を複数回答で聞くと「売り上げ(来店者数)が減少」が41%で最多で、「現地サプライヤーからの仕入れが困難となった」(29%)と「現地への出張の中止、延期」(24%)が続いた。

商工リサーチは「九州・沖縄企業は他の地域と比べて直接的な打撃を受けている」と分析する。

「今後影響が出る可能性がある」企業は4割。すでに影響が出ている企業と合わせると57%にあたる573社に達し、業種別では旅客運輸、ホテル・旅館、旅行業で100%となった。

調査は2月7~16日にインターネットで実施し、九州・沖縄に本社を置く997社から回答を得た。



 8. 九州・沖縄工場立地 3年ぶり減少 経済産業省

経済産業省がまとめた2019年上期(1~6月)の工場立地動向調査結果(速報)によると、九州7県の立地件数は38件で前年同期から14件減った。リーマン・ショック以降で過去最高水準だった前年同期から一転、3年ぶりに減少した。沖縄県も3年ぶりに減少した。

県別では福岡が14件(前年同期は17件)、佐賀は4件(4件)、長崎が4件(3件)、熊本は2件(5件)、大分が2件(8件)、宮崎は5件(3件)、鹿児島が7件(12件)、沖縄は2件(3件)だった。



9. 鹿児島県人口160万人割れ 人口減少加速 鹿児島県

鹿児島県が発表した1月1日時点の県内推計人口は159万9779人だった。前月から688人減り、150万人台は1940年の国勢調査(158万9467人)以来。

180万人台を割って、2011年に170万人を切るまで22年かかったが、それから10年足らずで160万人を割り、人口減少は加速している。

県人口は1955年の204万4112人をピークに下降線をたどり、82年に180万人台をいったん回復したものの、80年代後半に再び減少に転じた。

国立社会保障・人口問題研究所が2018年3月に公表した「日本の地域別将来推計人口」によると、県人口は25年に151万1千人、30年には143万7千人に減るとみられている。

推計人口は、5年に1度の国勢調査を基に毎月、出生・死亡、転入・転出を加減し、算出している。



10. 高齢化率31.9% 鹿児島県

鹿児島県が28日に発表した2019年10月1日現在の年齢別推計人口調査結果によると、65歳以上の老年人口は前年同期から5738人増えて50万5980人となり、総人口に占める割合は31.9%(0.6㌽増)だった。年少人口(15歳未満)、生産年齢人口(15~64歳)はともに減り、高齢化が一層進んだ。外国人は1万2416人で、23.2%増と高い伸びとなった。

人口が増えた自治体は姶良市(68人増)、陸上自衛隊駐屯地が開設した奄美市(51人増)と瀬戸内町(87人増)のみ。老年人口の割合が最も高いのは南大隅町の48.4%で、0.9㌽増。錦江町の46.1%、湧水町の42.7%が続き、12市町村が40%を超えた。



11.  樟南高校グラウンド跡 7億1300万円で売却へ 鹿児島市

鹿児島県は、鹿児島市魚見町の県有地2万1605平方㍍(樟南高校グラウンド跡)を、同市の不動産・宅地開発「富士土木エンヂニアリング」に7億1300万円で売却する。同社は戸建てや高齢者向け住宅を整備する考え。



12.  桜島スマートインターチェンジの下り線出口 3月20日正午に開通 姶良市

姶良市と西日本高速道路は7日、九州自動車道桜島スマートインターチェンジ(IC、同市西餅田)の下り線出口が3月20日正午に開通すると発表した。県北や大隅方面から市中心部へのアクセス向上が期待される。

残る上り線入り口は20年度の完成を目指している。



 13.  栗野工業高校跡地 三菱地所(東京)のグループ会社に2.7億円で売却 湧水町

鹿児島県は不動産大手の三菱地所(東京)のグループ会社に栗野工業高校跡地(湧水町)を2億7千万円で売却し、同社が整備する木材加工施設に19億7388万円を助成する。

県によると、木材加工施設は約9万1千平方㍍の同校跡地に3棟を建設。一戸建て住宅向けの大型木製パネル「CLT」とツーバイフォー(壁組み工法)の建材を主に製造し、住宅販売も手掛ける。

総投資額は約100億円。雇用は営業職も含め100人程度で、操業は2022年4月を見込む。助成金はほぼ全額を国の交付金で賄う。



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