令和2年1月1日~1月31日

  全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 政府 今国会提出予定の法案を公表 国土交通省関連の法案は8件 住宅新報

1月20日に第201回通常国会が開会し、併せて政府が今国会提出予定の法案を公表した。国土交通省関連の法案は8件。この中で住宅・不動産業界への影響が大きいのは、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案(仮称)」(賃貸管理業適正化法案)と「土地基本法改正案」「マンション管理適正化法およびマンション建替え円滑化法改正案」「都市再生特措法改正案」。特に賃貸管理業適正化法案は、賃貸住宅管理業に強制力を持った枠組みを新たに設ける重要法案。


◆「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案(仮称)」(賃貸管理業適正化法案)

賃貸管理業適正化法案は3月上旬に国会提出予定。近年賃貸住宅管理業(以下管理業)やサブリース事業をめぐるトラブルが社会問題となり、法制度による対応が求められていたことが背景にある。

同法案の趣旨は2本柱となっており、受託管理業と「特定賃貸借契約(仮称)」(サブリース)に内容が分かれる。

受託管理業については、既存の同省告示が定めた任意制度「賃貸住宅管理業者登録制度」の枠組みを基本的に踏襲した上で、登録を義務化することが主軸。同省土地・建設産業局不動産業課の吉田和史不動産政策企画官は、「マンション管理業者などと同様に国土交通大臣の登録を受ける形となり、イメージとしては賃貸住宅管理業者登録制度の法制化」と話す。登録の有効期間は5年程度を想定。ただし地域の小規模宅建事業者などに配慮し、一定(おおむね200戸程度)以下の管理業については義務化の対象外とする方針。また登録事業者の事務所に、統括者となる業務管理者を置くことも求める。詳細は政省令で規定するが、一定以上の実務経験に加え、宅地建物取引士か賃貸不動産経営管理士を必須要件化する予定。

もう一つの柱であるサブリース事業については、事業者ではなくサブリース契約における必須または禁止行為等を定めた「行為規制」となる。内容的には、将来の家賃の変動など契約条件を明記した書面を発行し、重要事項等を相手方に説明することのほか、勧誘行為に関する規制などを設ける。

受託管理とサブリースのいずれについても、同省の所管する他分野の事業と同様、改善指示や業務停止といった行政処分を罰則規定として設ける。併せて、所管する地方整備局などに立ち入り検査の権限も付与する。


◆土地基本法改正案


住宅・不動産業界全体への広範な影響が見込まれる土地基本法改正案も、今国会の重要法案。提出は2月上旬となる見込み。バブル期の地価高騰と投機の過熱を背景に成立した土地基本法を、約30年を経て、所有者不明土地の急増といった社会環境の変化に合わせて大幅に軌道修正する法改正案となる。土地に対する基本理念として、従来の「所有」「利用」に「管理」という視点を加える。

土地所有者は管理に関して一定の責務を負うことを明記すると共に、土地の利活用促進も目指す。また、政府による「土地基本方針(仮称)」策定も新たに規定し、国土調査の加速化も図る。

◆マンション管理適正化法およびマンション建替え円滑化法改正案

マンション管理適正化法およびマンション建替え円滑化法改正案は、老朽化が進むマンションストックへの対応が主な狙い。都道府県による「マンション管理適正化計画(仮称)」制度を設けるほか、マンションの除却や敷地分割などのハードルを下げる仕組みを盛り込む。


◆都市再生特措法改正案

都市再生特措法改正案では、都市の防災機能向上を図るための措置を講じる。立地適正化計画に記載する防災機能確保について指針を設けるほか、「災害危険区域等」に係る開発許可基準を見直す。

また、「滞在快適性等向上区域(仮称)」についての関係法律も整備する。

 2. 住宅専用地域に病院や店舗 高齢者が暮らしやすい街づくり 国土交通省

国土交通省は住宅専用としてきた地域に病院や店舗を置けるように建築規制を緩める。閑静な生活環境を保つためこれまでは認めていなかったが、高齢者が増え、歩いて行ける場所に施設が欲しいというニーズがある。商業施設や住宅を集めて行政コストを下げる「コンパクトシティー」に施設を整えて人口を誘導し、高齢者が暮らしやすい街づくりにつなげる。法案が成立すれば、年内にも住宅地に店舗などを設置できるようになる。

新たに病院や店舗を設けられるようになるのは、都市部で住宅を集める居住誘導区域内の「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる場所。現在は住居以外では、原則として学校、福祉施設、住居兼用の小規模店舗などしか建てられない。

新たに指定する重点地域を対象とし、2025年度までに100市町村以上で指定を目指す。

都市の防災対策も進める。自然災害によって特に大きな被害が予想される地域での学校や工場といった業務用施設の開発を原則禁止する。自治体から危険であるとの勧告を受けた上で、住宅などの建設に踏み切った事業者名は公表する。



 3. アメリカファンドが3000億円 国内過去最大の不動産投資 日経

ブラックストーンは運営するファンドを通じ、中国の安邦保険集団から東京や大阪など大都市圏中心に賃貸マンション約220棟を一括購入する。ブラックストーンはこの物件の大半を米ゼネラル・エレクトリック(GE)の日本法人から14年に推定約2000億円で購入した。17年に一部追加した上で、安邦保険へ約2600億円で売却し、今回は14年当時とは別のファンドが約3000億円で買い戻す。

海外勢の不動産の購入額は日銀が異次元緩和を始めた13年から拡大し、19年9月までの累計で約5兆円に達した。17年には年間1兆円超と全体の取引額の26%を占めるまでになった。自己資金がメインの日本の不動産開発会社と違い、海外では投資家から幅広く資金を集めるファンドが不動産取引の主体となっており、金融環境の影響を受けやすい。「大型取引では資金力のある海外投資家の存在感が強く、投資意欲は依然として高い」(不動産サービス大手JLLの谷口学チーフアナリスト)という。

不動産市場ではここに来て海外勢が本格参入する動きが相次ぐ。背景にあるのが日本の金利水準。海外勢は投資利回りと調達金利の差である「利回り差」を重視する。物件を高値で取得して投資利回りが下がっても、借入金利が低ければ収益を得られるため。

海外マネーに支えられ、知名度の高い都心の一部地域では取引が過熱している。


 4. 空き家 主要都市ほど深刻化 日経

全国の空き家を市区町村別にみると、最も空き家数が多いのは東京都世田谷区の約4万9000戸となった。2位は同大田区で、東京23区や県庁所在地市が上位に並んだ。管理不全の空き家が地域の課題となっているが、主要都市ほど深刻化している様子が読み取れる。空き家率では過疎が進む地域が高かった。

空き家数の上位10自治体をみると、東京以外で最も多いのは鹿児島市の約4万7000戸。県庁所在地市が4市入った。総務省の2018年の住宅・土地統計調査の確定値に基づいて分析。居住者がいない住宅のうち、リゾート地などに多い別荘を除いて算出。

 

空き家


 5. アスベスト(石綿)飛散対策 1戸建て住宅まで拡大 厚生労働省

建物の解体、改修工事の際に飛散するアスベスト(石綿)による健康被害を防ぐため、厚生労働省の検討会は、工事の事前届け出の対象を従来のビルや工場から一戸建て住宅に広げる規制強化策をまとめた。労働政策審議会分科会で報告した。厚労省は省令を改正し、2020年度中の導入を目指す。

検討会がまとめた強化策では届け出の対象を、石綿の有無にかかわらず床面積が計80平方㍍以上の建物の解体工事と、請負金額が100万円以上の改修工事に拡大。一戸建て住宅も含まれることになる。着工前に現場で石綿の有無を調査した結果を労基署に報告することも求める。

解体、改修時の対策を巡っては、環境省も石綿を使った全建物について事前調査などの義務付けを求める答申をまとめ、大気汚染防止法改正案に盛り込み、通常国会に提出する方針。


 6. 積水ハウス 低価格帯の戸建て新会社設立 日経

積水ハウスは、低価格帯の戸建て住宅を販売する新会社を2月に設立すると発表した。全国各地の建設子会社の住宅事業を統合し、部材調達や物流を一本化してコストを削減する。販売価格(土地代含まず)を約2千万円と積水本体が販売する住宅価格の半額程度に抑える。これまで手薄だった20~30歳代の若い家族層を開拓する。


 7. パナソニック・トヨタ自動車 統合新会社発足 戸建て住宅、国内2位 日経

パナソニックとトヨタ自動車が住宅事業を統合して新会社のプライムライフテクノロジーズ(PLT)を発足させた。パナソニックホームズ、トヨタホーム、同社子会社のミサワホームなどが傘下に入り、3社合計の戸建て住宅の販売棟数は1万5千棟超(2018年度)と国内2位に浮上する。



 8. 大規模な金融緩和策 現状維持 日銀

日銀は21日の金融政策決定会合で、大規模な金融緩和策の現状維持を決めた。



 9. 地方銀行向けの不動産投資ファンド みずほ信託銀行 日経

みずほ信託銀行は1月中に、地方銀行向けの不動産投資ファンドを立ち上げる。みずほ信託が賃貸マンションなどを購入するための特別目的会社(SPC)をつくり、地銀は出資して賃料収入を基にした配当を受け取る。地銀向けの不動産ファンドは業界初。

1棟当たり20億円程度の中規模物件を対象に、2021年度末までに10ファンドの立ち上げを目指す。


 10. 2019年企業倒産件数 前年比1.8%増 東京商工リサーチ

東京商工リサーチは、2019年の全国の企業倒産件数(負債額1千万円以上)が前年比1.8%増の8383件だったと発表した。前年を上回ったのはリーマン・ショックが世界経済を襲った08年以来、11年ぶり。約9割に当たる7347件は従業員10人未満。消費税増税、人手不足、自然災害の三重苦で小規模・零細企業の経営が行き詰った。

倒産件数は47都道府県のうち24都府県で増え、鹿児島など20道府県で減った。3県は横ばい。


 11. 水害リスク 説明義務化 国土交通省

国土交通省は、住宅の売却や賃貸などを扱う不動産業者に対し、大雨が降った際の水害リスクを購入・入居希望者に説明するよう義務付ける。

導入時期は未定。



12. 2018年農業産出額公表 鹿児島県2位 農林水産省

農林水産省は、2018年農業産出額を公表した。鹿児島県は前年比2.7%減の4863億円で2年連続の5千億円台はならなかったものの、2位は保った。

全国の総産出額も前年比2.4%減の9兆558億円だった。都道府県別1位は北海道の1兆2593億円。3位は茨城県4508億円、4位千葉県4259億円、5位宮崎県3429億円となり、5位以内は前年と変わらなかった。


13. ベトジェットエア 鹿児島に就航 日経

ベトナムの大手格安航空会社(LCC)ベトジェットエアは、日本路線を5路線新設すると発表した。今夏にも中部国際空港(愛知県)、福岡空港、鹿児島空港とベトナムを結ぶ路線を新設し、日本向け路線を10路線とする。

新設するのは中部国際空港とハノイ、ホーチミン、ダナンをそれぞれ結ぶ路線、ハノイ-福岡、ハノイ-鹿児島路線。鹿児島路線を新設したことについては「ベトナム人が多く住んでいるため」(同社)としている。



14.  鹿児島交通 路線バス1日当たり約400本減便 鹿児島市

鹿児島交通(鹿児島市)は15日からのダイヤ改正で路線バスの運行本数を1日当たり約400本減便する。約40路線50系統が対象となり、このうち自社や他社の路線と重複・近接している鹿児島市内の6路線については廃止する。利用者数の減少に加えて、バス乗務員の不足が主な理由としている。



 15.  2019年クルーズ船 鹿児島港95回、6位 国土交通省 鹿児島市

2019年にクルーズ船で日本を訪れた外国人客は前年比12.2%減の215万3千人だったことが、国土交通省の速報値で分かった。減少は2年連続。柱である中国発クルーズ客数が174万人と14.5%減った。

国交省によると、外国船会社が運航するクルーズ船の日本寄港は1932回で、前年より1.0%増えた。中国発の船が九州を中心に寄港回数を減らしたものの、日本人や欧米客ら対象の日本発着船が大幅に増えた。

港湾別は、那覇港が251回でトップだった。博多港205回、長崎港178回と続いた。鹿児島港は95回で、前年より一つ順位を上げて6位だった。

国交省によると、中国のクルーズ船市場は18年以降、競争激化による収益の低下を受け、不採算ツアーを取りやめるなどの動きが目立つ。


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