令和元年12月1日~12月31日

  全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 人口減少時代に居住地区拡大 日経

日本経済新聞が直近の国勢調査を分析したところ、郊外の宅地開発が止まらず、2015年までの10年間で大阪府に匹敵する面積の居住地区が生まれたことがわかった。

国勢調査には国土を約500㍍四方で区切り、その人口を地理情報とともに集計したデータがある。日経新聞は住民が50人以上となった地区を「新たな居住地区」と定義。日建設計総合研究所(東京・千代田)と共同で05年と15年を比べると、街は拡散していた。

10年間で生まれた居住地区の総面積は1773平方㌖に達した。大阪府ひとつ分、東京23区の3つ分に迫る広さ。2割は100人以上、3%は500人以上が住む。新たな居住地区は全国1386市区町村で発生し、43市町でその面積が5平方㌖を超えた。

郊外開発が止まらないのは住民を増やしたいから。本来規制すべき郊外で住宅を建てやすくする条例を持つ自治体もあり、農地や丘陵地の宅地転換が進む。



 2. 出生数最小86万4千人、自然減50万人超 少子化・人口減が加速 厚生労働省

厚生労働省が発表した2019年の人口動態統計の年間推計で、日本人の国内出生数は86万4千人となった。前年比5.92%減と急減し、1899年の統計開始以来初めて90万人を下回った。出生数が死亡数を下回る人口の「自然減」も51万2千人と初めて50万人を超え、少子化・人口減が加速している。



 3. 「限界集落」2万349 2019年4月時点 総務省 国土交通省

過疎地域にあり、65歳以上の高齢者が住民の半数以上を占める「限界集落」は、2019年4月時点で2万349になったことが、総務、国土交通両省の調査で分かった。15年4月から約6千増えた。生活利便性の低さなどから若い世代の流入が進まないのが主な要因。

過疎法の指定地域がある814市町村にアンケートを実施し、状況を調べた。集落の総数は6万3156。住民は計1034万人で、1集落当たり平均164人が居住している。

限界集落が全体に占める割合は32.2%となり、前回の22.1%から約10㌽上昇した。住民全員が65歳以上の集落も956あり、うち339は全員が75歳以上だった。

15年以降に転入した住民がいる集落は40.3%。高校生以下の子どもがいる世帯が転入したのは22.2%にとどまった。

市町村が「今後10年以内に消滅する可能性がある」と懸念するのは、0.7%に当たる454。「いずれ消滅する可能性がある」は4.3%の2743。どちらも限界集落が目立った。

生活環境は「役場や病院まで車で20分を超える場所に位置する」、「市町村中心部への主要な移動手段は、乗り合いタクシーや住民の予約を受けて走るデマンドバス」といった特徴がみられた。



 4. 緩和方向維持 日銀

日銀は19日、金融政策決定会合を開き、現行の大規模な金融緩和策を維持することを決めた。



 5. 空き地売却 税負担軽減

空き地を売却した際の税負担を軽減する新制度創設が決まった。利用希望者への売却を促すことで、長年放置されて「所有者不明土地」になってしまうのを防ぐ狙いがある。

現在は保有期間が5年超の土地を売ると、売却益の約20%が課税される。新制度は売却益から100万円を控除した上で税額を計算する。「売却価格が500万円以下」などの条件を満たす空き地が対象。期限は2022年末までとした。

所有者不明の土地や建物を巡っては、課税逃れの対策も盛り込んだ。居住や店舗営業などで使っている人がいるのに、所有者が特定できず固定資産税を課せないケースがあるため、使用者からの徴収を可能にする。市町村が戸籍情報や親族の聞き取りなどで調査を尽くしても所有者が特定できない場合に限る。

相続登記されていない土地や建物は、相続人らが氏名などを市町村へ届け出ることを条例で義務付けられるようにする。固定資産税を納める義務がある人の特定作業を減らすのが目的。



 6. 東京海上、国内企業どうしのM&Aに特化した保険 日経

東京海上日動火災保険は2020年1月、国内企業間のM&A(合併・買収)を対象に、業績粉飾などで受けた損害を補償する保険を売り出す。非上場企業の場合、買収した後に財務や法務の隠れたリスクが表に出てくる可能性もある。そうした損失を補償する保険によって、後継者のいない中小企業は事業承継が活発になりそうだ。国内企業どうしのM&Aに特化した保険は国内で初。

具体的な損害の補償については、粉飾や法令違反がないことを示すために売買契約書に明記する「表明保証条項」に違反が見つかった場合、東京海上が企業の損害を肩代わりする。粉飾や法令違反は双方で見解が相違し、買収される企業から十分な賠償を受けられない例も多い。東京海上は買収額の2割程度を目安に保険金を設定し、賠償金を満額取れなくても差額を埋められるようにする。



 7. 博多駅前 本店ビルなど3棟を順次建て替え 西日本シティ銀行

西日本フィナンシャルホールディングス傘下の西日本シティ銀行は19日、JR博多駅(福岡市)周辺の本店ビルなど3棟を順次建て替えると発表した。開発費は本店だけで400億円超となる見通し。規制緩和で再開発を促す福岡市の政策「博多コネクティッド」を活用。オフィスや商業テナント、ホテルが入る複合施設に建て替える。

博多口前にある本店のほか、目抜き通り沿いの本店別館、隣接する事務本部ビルを建て替える。敷地面積は計1万1千平方㍍超で、福岡地所と9年かけて再開発する。



 8. 九州 外国人入国者数 9月前年同月比36.0%減 九州運輸局

九州運輸局は13日、9月に九州を訪れた外国人入国者数(確定値)が前年同月比36.0%減の26万9772人だったと発表した。9カ月連続で減少した。日韓関係の悪化で韓国人入国者数が引き続き大幅減少したことが影響した。

入国者数のうち、韓国は73.5%減の4万8540人だった。国・地域別の統計を取り始めた13年以降、最大の減少幅となった。日韓関係の悪化で旅行のキャンセルが発生していることや、九州と韓国を結ぶ日韓定期航路・航空路線で運休や減便が相次いだことが影響した。

観光庁宿泊旅行統計調査をもとに、九州運輸局が同日まとめた調査によると、九州における外国人延べ宿泊者数(従業員10人以上の施設)は36万9040人と27.5%減った。



9. 県内公共施設 休業する事例が続く 指定管理制度 曲がり角 鹿児島県

鹿児島県内の公共施設で、指定管理者が期間満了前に撤退したり、引き継ぐ事業者が決まらなかったりして休業する事例が続いている。

南さつま市の観光宿泊施設「笠沙恵比寿」は、指定管理者が2020年度以降の契約を更新せず、来年4月から休館の可能性が出ている。

05年に3町が合併したさつま町は、いずれも温泉を備える観音滝公園施設(旧薩摩町)と健康ふれあいセンター「あび~る館」(旧鶴田町)を所有。観音滝公園は、指定管理者だった福岡市の企業が温泉ポンプの故障を理由に今年3月末で撤退し休園中。休園後、土地の無償譲渡などを含めて運営者を募集。譲渡先が決まり、時期は未定ながら再開される見通し。

総務省が3年に1度行う指定管理者制度導入状況調査によると、18年4月1日現在、指定管理者取り消しや制度取りやめは2657件あり、06年の調査開始以来最多に上った。「公営」から経費節減などのため導入が進み、それでもたち行かなくなってきていることがうかがえる。



10.  本港区再開発 県公募素案 鹿児島市

鹿児島港本港区エリア(鹿児島市)の再開発を巡り、県は12日、ドルフィンポート跡などで施設の整備や運営を一体的に担う事業者の公募要項素案を、県議会企画観光建設委員会に示した。事業提案の必須条件としてホテル、集客施設、駐車場確保の三つを求めた。

事業予定地は来年6月に返還されるドルフィンポート敷地と、隣接のウオーターフロントパークで、護岸周辺などを除く計約5万3700平方㍍。

本年度末に事業者を公募する方針。



 11.  磯地区に新駅設置 鹿児島市が協力表明 鹿児島市

鹿児島市磯地区でのJR新駅設置に関し、森博幸市長は11日、「事業主体への参画や費用負担など必要な協力・支援をしていく」と述べ、計画を推進する考えを明らかにした。



 12.  「JR鹿児島本線鹿児島中央駅東口周辺の準高度商業地区」の地価動向 地価LOOKレポート

(令和元年7月1日~令和元年10月1日)

当地区は交通利便性が高く、賃貸オフィスの空室率は相対的に低水準で推移し、オフィス賃料は穏やかな上昇傾向が継続している。さらに、当地区においては、自用のオフィス用地等の土地需要も認められる一方、優良な物件の供給が少ないことから、土地の稀少性が強まる状況が続いている。そのため、当期の地価動向はやや上昇で推移している。

当地区においては、利便性が高いことから堅調な土地需要及び良好な事務所賃貸市況が継続すると見込まれ、再開発事業等の波及効果等による期待感から物件の稀少性が強まる状態が継続し、当地区の将来の地価動向は、当面はやや上昇が続くと予想される。


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