平成30年10月1日~10月31日

平成30年10月1日~10月31日の全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価等、不動産に係る情報です。

 1. 土地コンパクト化交通再編計画 半数計画策定なし 日経

人口減少や高齢化を受けて都市機能を中心部などに集約する「コンパクトシティー」を推進する420市町村の半数以上が、地域公共交通の再編計画を作っていないことが分かった。

計画を策定することで交通事業者の撤退を招きかねないとの懸念や、事業者の経営戦略との調整の難しさなどで具体的な作業に入れない。市街地である人口集中地区の人口密度について地方ではすでに低下が始まっている。

 2. 相続分譲渡は贈与遺留分請求認める 最高裁初判断

遺産の受け取り割合(相続分)を親から生前に譲渡された子と、譲渡されなかった他の子との間で遺産の取り分が争われた2件の訴訟で相続分の譲渡は贈与にあたるとの初判断を示した。遺産相続では、亡くなった人の遺言などにかかわらず「遺留分」という仕組みがある。生前に贈与した財産も遺留分の計算対象。相続分に財産的な価値がない場合を除けば、譲渡によって経済的な利益が移転したことになると指摘。

 3. 単身世帯調査3倍に 総務省

総務省は5年に1度の全国消費実態調査で、調査対象のうち、単身世帯のサンプル(標本)数を現行の3倍に増やす。これにより全体のうち2人以上の世帯と単身世帯の割合は5対1となる。単身世帯が日本の「主流」になりつつあることが大きい。国勢調査をみると、単身世帯は全体の3割を超えている。

 4. 家族信託契約が急増 日経

高齢の父親が認知症になった場合に父親所有のマンションの売買契約が結べず、家庭裁判所に成年後見を申し立てなければならないが、父親が元気なうちに家族信託で賃貸マンションの物件管理を子供に委託。家族信託は私的契約のため全体の統計はないが、金融機関に受託者名義の専用口座を開くことがある。三井住友信託銀行によると申込件数は累計700件を超え、今年度末に1千件に迫る勢い。

 5. ドラックストア出店攻勢 日経

ドラックストアの出店攻勢が続いている。主要10社の2018年度の店舗数の増加率は17年度比7%増となる見込みで、同2%増のコンビニエンスストアを上回る。食品や日用品の割安販売で集客し、医薬品や化粧品で稼ぐモデルで、食品スーパーとの競争が激しくなっている。一方で、拡大を広げてきたコンビニの出店にはブレーキがかかり始めている。業績を超えた競争がますます激しくなってきている。

 6. シェアオフィス広がる市場 日経

複数の企業などが仕事場を共有するシェアオフィスが広がっている。これまではスタートアップ企業の利用が多かったが、大手企業の利用が急速に増えている。ビルオーナーがビルの価値を高めようと一部フロアをシェアオフィスにする動きも広がっている。オフィス不足のなかで施設の確保も簡単ではないが、シェアオフィスのニーズは高まっている。

 7. スルガ銀シェアハウス問題 将来性、賃料、入居率を実際より高く見せかける営業手法 日経

金融庁は建設資金の多くを融資していたスルガ銀行に対し、一部業務停止命令を出した。「なぜ、オーナーは高額物件を契約したのか。実勢の2倍超の家賃を保証し、不動産の価値やリターンを高く見せかける手法が浮かび上がる。実態を覆い隠すために使ったのが「収益還元法」と呼ばれる不動産の鑑定手法だ。将来生み出す家賃などの収益から修繕費などを差し引いて不動産の価値を計算する。賃料や入居率を実際より高く見せかける不正が横行していた。「立地の良さ」も理由に物件価格をつり上げられるというわけだ。収益還元法で客観性を装って高額投資を正当化しようとした。人の多くは高い利回りにひかれシェアハウスに投資したが、その利回りは相場とかけ離れた賃料見直しなどをかさ上げした空論に近い内容だった。不自然に高い利回りには「裏」がある場合も多く、投資家は想定賃料の妥当性も含めて吟味する必要がある。シェアハウス投資では収益還元法を逆手に取り、高額の取引に悪用した。不動産投資信託(REIT)の物件でも「賃料の収入を高めに見積もる動きが目立つ」との指摘が出ている。

不動産の価値を判定する3つのポイント

主な判定手法

試算の着目点

原価法

建物にかかった費用など原価

取引事例比較法

周辺地域の取引価格

収益還元法

家賃収入など将来に期待される収益


スルガ銀問題を受けて、金融庁が不動産への過剰な融資を抑制する姿勢に転じ、金融機関が審査の厳格化に動いている。

 8. 商業モール 全国の一等地 相次ぐ閉鎖 日経

ショッピングセンター(SC)など商業モールの空洞化が進んでいる。店舗が増え飽和感が漂う一方、事業を支えるテナント数が急減。駅前などの好立地でも閉鎖に追い込まれている。消費の中心地として機能してきたSCだが、インターネット通販の台頭などで強みは薄れている。SCは店舗スペースを貸す不動産業だ。SCの集客低下で飲食店などのテナントが撤退するなど根幹を支えるテナント数の急激な現象が見られる。

 9. 電力買い取り減額検討 経産省

経済産業省は太陽光発電の「固定価格買い取り制度(FIT)」の見直しを加速させる。「固定価格買い取り制度(FIT)」とは経産省が個人や企業を再生可能エネルギーの「発電事業者」と認定し、つくった電力を長期間、固定価格で買い取ることを電力会社に義務付けること。電力会社は買い取り費用を電気料金に上乗せする。2012年に制度を始めたばかりの頃に認定を受けたまま発電を始めていない案件について、買い取り価格を減額する方向で検討する。買い取り価格が高値の時に再生エネ事業の権利を手にし、そのまま寝かせておいた業者は外国資本に多いという。第三者に権利を転売する業者もあり、未稼働も多く、こうした案件は「空おさえ」と呼ばれる案件。

 10. 福岡市 地下道や商業施設整備 日経

福岡市は、同市天神地区の明治通りに面する天神2丁目南ブロックの大型再開発に向けた街づくり計画原案を報告し、容積率を最大1300%まで拡大する。2024年末までに竣工すれば、現在700%の容積率が最大1300%に拡大する。

 11. 九大、伊都キャンパス移転完了 日経

九州大学が福岡市内にあった2つのキャンパスを同市西区にある伊都キャンパスに移転・統合する作業が9月末に完了した。272ヘクタールと福岡ヤフードーム約40個分の広大な敷地となる。学生向け賃貸住宅も不足が予想される。九大生協の調べでは18年度末までに周辺に500件ほどの物件が増えるが、19年度以降「希望する学生すべてが入居するのは難しそう」とのことである。

12.  大和、クッキー8店継承 南日本新聞

地場スーパーの大和はクッキーの計9店舗のうち8店舗を引き継ぐと明らかにした。クッキー隼人店(霧島市)は別の事業者が検討中で近く解体される見通し。

 13.  鹿児島港本港区 再開発の基本構想(素案)を提示 鹿児島県

鹿児島県は鹿児島港本港区の再開発のグランドデザイン(基本構想)の素案を示した。延べ床面積3万~5万平方メートルの大規模集客施設が整備できるよう、土地利用規制と港湾計画を見直す方針を打ち出した。定期借地権方式で整備し、物販や飲食、観光、宿泊などの機能が入る。住吉町15番街区はエリア一体としての活用が難しい面を考慮し、土地売却を検討する。市電延伸については、本港区エリアに立地する施設を結ぶルートを想定している。
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