平成29年7月1日~7月31日

1.J-REITの鑑定利回り低下。物件取得が地方圏にも広がる。

  • 不動産市場は全体として過熱の状況にはない。
  • 不動産取引市場の主要な買い手であるJ-REITについて、物件取得時の鑑定利回りをみると、リスクプレミアムの過度な縮小や過度に強気な賃料見通しは総じて窺われない。
  • ただし、都市圏の商業施設などの取得物件においては、J-REITの鑑定利回りが、長期金利の低下幅以上に低下している事例も。J-REITなどの物件取得が地方圏に広がる動きも続いている。また、地域金融機関はJ-REITなどの物件取得が地方圏に拡がる動きも続いている。また、地域金融機関は、J-REITや私募REITなどの不動産ファンドへのエクイティ投資を一段と増やしている。

(日銀さくらレポート)

2.地域銀行の賃貸不動産業向け増加。一方空家率が高まる。

  • 地域銀行の不動産向け貸出は、近年、賃貸不動産業向けを中心に増加。これには、地域景気の改善や金利の低下が寄与している。
  • ただし、近年は、不動産業向け貸出残高の実績が、経済の実勢で説明できる水準(推計値)から上方に乖離。また、個別行毎の乖離率の分布をみると、九州などで一部の銀行が、経済の実勢に比べ貸出を大幅に増やしている。
  • 地域によっては、賃貸住宅の空室率が高まっている。

(日銀さくらレポート)

3.月例経済報告発表『景気は、穏やかな回復基調が続いている。』

  • 先行きについては、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、穏やかに回復していくことが期待される。ただし、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要がある。
  • 住宅建設は、このところ横ばいとなっている。
  • 株価(日経平均株価)は、20,100円台から19,900円台まで下落した後、20,100円台まで上昇した。対米ドル円レート(インターバンク直物中心相場)は、111円台から114円台まで円安方向に推移した後、113円台まで円高方向に推移した。

(月例経済報告)

4.路線価27都市で上昇

相続税や贈与税の算定基準となる路線価の上昇が地方に波及している。国税庁が3日発表した2017年分の都道府県庁所在地の最高路線価をみると、前年よりも2都市多い27都市で上昇した。

17年分の路線価は全国平均で2年連続の上昇。都心だけでなく地方の中核都市にも上昇の波は及んでいる。

「地方都市でも県庁所在地クラスの地価が持ち直し始めている」理由の一つは不動産投資の約2割を占める物流施設の増加だ。

(国税庁)

  • 九州の場合福岡以外の6県ではすべて下落するなど二極化も鮮明で、いびつな回復となっている。
  • 鹿児島県の場合はマイナス金利の導入で住宅ローンの金利の低下と下落率は縮小し、上昇地点が16地点増えた。県内の主要都市も鹿児島市同様二極化が進んでいる。

5.人口減少と高齢化率過去最高を更新

①今年1月1日時点の住民基本台帳の基づく人口動態調査によると、国内の日本人は前年から30万8,084人少ない1億2,558万3,658人だった。8年連続の減少で、30万人超えは1968年の調査以来初めて。人口に占める65歳以上の割合は過去最高の27.17%に達し、出生数は100万人を割り込んだ。

②41道府県が前年人口を下回り、東京圏への集中も進む。東京、名古屋、関西の三大都市圏の人口は合計6,453万258人。11年連続で人口に占める割合が50%を超えたが、名古屋圏、関西圏では人口が減少。東京圏の割合は28.16%に増えた。

③鹿児島県の人口は前年から1万2,155人減り、166万215人。

人口が増えたのは姶良市(331人増)と十島村(35人増)

6.16年度九州農業白書

  • 農家や営農法人といった担い手(農業経営体)が20万を割り込む一方、1経営体当りの平均耕地面積は2haを突破。
  • 法人の増加を背景に農地集約や経営が大規模化へ進む。
  • 新規就農者は1,367人と減少。
  • 農産物加工や直売所など6次産業の年間総販売額は3,463億円で、鹿児島県は全国6位の646億円。九州から10位内に4県は入っている。

(九州農政省)

7.鹿児島県が旧耐震基準の診断結果を公表

①旧耐震基準で建てられた大規模建築物の耐震診断結果を公表。

②震度6強以上で12棟が「倒壊の危険性が高い」、7棟が「倒壊の危険性がある」と診断、計19棟が耐震性に問題があるとされた。

8.国内100都市を対象に成長可能性で鹿児島市は上位

株式会社野村総合研究所は、都市圏の人口規模等を考慮して選定した国内100都市を対象に、今後成長性を左右する「産業創発力」の現状、および将来のポテンシャルを分析した「成長可能性都市ランキング」を作成。

この調査では、131の指標を用いて総合的に分析している。結果として、実績および将来のポテンシャルを含めた総合的な産業創発力が高いのは、上から順に、東京23区、福岡市、京都市、実績とポテンシャルの差分で見た”伸びしろ”が大きいのは、福岡市、鹿児島市、つくば市。総合ランキングでみた順位で鹿児島市は5位、ポテンシャルランキングで第2位となっている。

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