平成31年2月1日~2月28日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。


 1. 事業用不動産 代替わり容易に 政府

政府は個人事業を後継者に譲るときのルールを見直す。先代が生きている間に事業を引き継いだ場合、後継者の譲り受けた土地や建物などの事業資産が一定の条件の下で他の法定相続人の手に渡らないようにする。経営者の高齢化に伴う個人事業の廃業が増える中、相続争いを防ぐことで代替わりを進めやすくする。今国会に提出する承継円滑化法改正案に盛り込んだ。2019年中の新ルール実施を目指す。
他の法定相続人の「遺留分」について、相続開始前の10年間に限定した基礎財産から算定する仕組みに改める。先代が早い段階で事業資産を贈与すれば、相続対象から外すことができる。他の相続人に渡す「遺留分」についても、相当額の金銭で支払えるように改める。土地や建物、設備を現物で返還しなくても済むようになる。
19年度から始まる個人版事業承継税制では、先代が生きている間に事業を引き継ぐと、相続税や贈与税の納付が猶予される。
帝国データバンクによると、18年(1~12月)に「休廃業・解散」した企業(個人事業主を含む)は、全国で2万3,026件(前年比5.6%減)。

 

 2. 既存杭問題 住宅新報社

建物や土木構造物を解体撤去する際、基礎杭をそのままに「残置」させ、または、適切に「埋め戻し」を行わないケースが各地で問題になっている。その“既存杭問題”は“内輪”で解決する場合が多く、実態は顕在化してこない。ただ、大きな問題にまで発展して、裁判沙汰や、杭を抜けずに跡地活用を断念するケースまで出ている。

 3. 地価動向報告(1月1日時点)発表 国土交通省

国土交通省が15日発表した三大都市圏と主な地方都市の四半期ごとの地価動向報告(1月1日時点)は、商業地と住宅地計100地点のうち97地点で上昇した。昨年10月1日時点の前回調査から1増。上昇地点が9割を超えたのは4四半期連続。97地点の上昇率は、3%未満が鹿児島市の鹿児島中央駅など70地点。「比較的高い」3%以上6%未満が27地点。6%以上は9四半期連続ゼロ。横ばいは福岡市の大濠など3地点で、下落は18四半期連続でゼロ。

 4. 都市の再開発 「交流」を重視した街づくり後押し 国土交通省

国土交通省は都市の再開発にあたり、人の交流を重視した街づくりを後押しする。大規模な商業施設などに頼るのではなく、企業や住民が分け隔てなく交流できる場を作る取り組みに対し、財政支援などを検討する。財政に負担のかかる大規模な開発を改め、都市の身の丈にあった開発へと転換を促す。
夏をめどに結論を出す。

 5. 不動産融資 「過熱」サインか 日銀

国内銀行の不動産融資の残高が過去最高を更新し続けている。日銀が金融活動の過熱度合いを測る指標で、不動産業向け融資がバブル期以来となる「過熱」サインを付ける可能性も出てきた。日銀の「貸出先別貸出金」統計によると国内銀行の不動産業向け融資の残高は2018年末時点で78兆9,370億円と、15年末から4年連続で過去最高水準を更新した。

 6. レオパレス問題 アパート融資逆風 日経

格付け会社ムーディーズ・ジャパンは13日、レオパレスで発覚した施工不良について、同社の物件への融資を裏付けとした4つの証券化商品の信用力に悪影響を与える「クレジット・ネガティブ」だと発表した。米S&Pグローバル・レーティングも20日、同社が格付けを付与している4件に今回と同様の施工不良物件が含まれている場合、「格付けにネガティブな影響を及ぼす可能性がある」と発表した。
証券化商品が実際に格下げされたり投資家離れが起きたりすれば、銀行は融資により慎重になり、新規案件にも影響しそうだ。
すでに急減速しているアパート融資や新規着工にさらにブレーキがかかる可能性がある。

 7. 県外就職の高卒者 九州上位 日経

文部科学省の2018年度の「学校基本調査」で、就職者のうち高校がある都道府県外に就職した割合を見ると、最も高いのは青森県の43.3%。以下は鹿児島、宮崎、佐賀、熊本各県で九州勢が占めた。九州各県はいずれも就職先が分散しており、鹿児島県では東京都が21%、福岡県が16%、愛知県が14%、大阪府が10%となっている。

 8. 空き家活用へ 低利益率が課題 日経

空き家を有効活用する事業に乗り出すスタートアップ企業が増えている。空き家の物件情報をまとめたデータベースの作成や、売り手と買い手のマッチングサービスを通じて取引を促す。
野村総合研究所は国内の空き家の数は33年に1,955万戸と13年の2.4倍に増えると予測する。富士通総研の米山秀隆主席研究員は「今後、相続によって新耐震基準を満たした質の高い空き家が多く出回る」と指摘する。
ただ空き家ビジネスは「新築物件の販売に比べ利益率が低い」(米山氏)。大手が本格参入しない分、新興企業に商機があるが、どう利益を確保するかが問われる。

 9. 住宅団地内 店舗設置容易に 南日本新聞

高度経済成長期に都市郊外に造成された一戸建て中心の「住宅団地」の再生を後押しするため、政府が3月にも国会提出する地域再生法改正案が20日、判明した。地元市町村が民間事業者などと協力して再生計画を作成すれば、まちづくり関連の手続きを特例で簡素化。住宅だけの団地内に、店舗や事務所、福祉施設などを設置しやすくする。

 10. インバウンド消費 勢いに陰り 九州運輸局

九州運輸局がまとめた18年1~11月の九州への外国人入国者数は469万1,964人だった。同時に発表したクルーズ船を含まない速報値は12月単月で32万6,533人。合わせて501万8,497人となり、初めて500万人の大台を突破した。運輸局は通年の確報値が511万人程度になるとみる。12年以降7年連続で最高を更新する。ただ、大型クルーズ船の来港数が、主力の中国路線で減少したことが響き、伸び率は世界金融危機や東日本大震災の影響で前年比マイナスに沈んだ年を除くと、統計のある03年以降で最低水準となる。

 11. 企業立地堅調 九州 日経

資生堂が最大500億円を投じ、久留米・うきは工業団地(福岡県久留米市・うきは市)に化粧品の新工場を建設すると正式発表した。背景には訪日外国人観光客(インバウンド)が増え、「日本製」商品の需要が高まっていることがある。九州はアジアとの距離の近さから、輸出拠点として大手メーカーなどから注目が高まっている。
九州経済産業局の18年1~6月の工場立地動向調査によると、九州の立地件数は52件でリーマン・ショック後では最高の水準。

 12. 2018年住民基本台帳人口移動報告発表 総務省

総務省が発表した2018年の住民基本台帳人口移動報告によると、日本人の転出超過数は長崎市が2,376人となり、全国市町村で最も多かった。次いで北九州市が2位、3位が那覇市となり転出超過の上位3市を九州・沖縄が占めた。東京23区と全国の市町村、計1,719自治体のうち、日本人が転出超過となったのは77.1%の1,325自治体。一方、日本人の転入超過数は福岡市が8,032人となり、全国4位に入った。

 13.  鹿児島第3地方合同庁舎 建設着工 国土交通省九州地方整備局 鹿児島市

国土交通省九州地方整備局は15日、鹿児島合同庁舎(鹿児島市山下町)の隣で、鹿児島第3地方合同庁舎の建設に着工した。地上5階、地下1階の延べ床面積1万1,588平方㍍で、2022年11月に完成予定。
鹿児島地方法務局などが移転入居する。

 14.  鴨池港で市道接続 鹿児島港臨港道路・鴨池中央港区線 鹿児島市

鹿児島県は15日、鹿児島市で開かれた鹿児島港中央港区開発推進協議会の会合で、鹿児島港臨港道路・鴨池中央港区線(約2.4㌔)の北端を、鴨池港のフェリー乗り場隣接の県有地とする計画を説明した。鴨池中央港区線は鴨池緑地公園の沖を埋め立て、旧南港に橋を架けて金属団地と結ぶ。2022年度完成を目指す。

 15.  基本構想策定 鹿児島港本港区エリア 鹿児島市

鹿児島県は12日、鹿児島市の鹿児島港本港区エリアで進める再開発のグランドデザイン(基本構想)を策定した。桜島フェリー乗り場から住吉町15番街区までの約30㌶を「国際観光都市にふさわしい、来て見て感動する観光拠点」に整備し、市電のルートを延伸してエリア内の施設を結ぶ。
基本構想によると、借地期限が来年6月で切れるドルフィンポート敷地(3万平方㍍)、隣接するウォーターフロントパーク(3万4千平方㍍)を活用し、民間事業者が物販や飲食、観光、宿泊などの機能を備えた大規模集客施設を定期借地権方式で整備する。
住吉町15番街区(2万5千平方㍍)も同様で、ドルフィンポート敷地などと一体的な活用が難しい場合は売却も検討する。北ふ頭はクルーズ船に対応するため、旅客ターミナルや倉庫の空きスペースの活用を進める。県営駐車場は現在の約900台分を確保する。
再開発の中心となるドルフィンポート敷地は現在、延べ床面積1万平方㍍を超える建物を造れないため、土地利用規制を緩和する権限を持つ市と協議を進める。

 16. 大和村線廃止 しまバス  大和村

奄美大島全域で路線バスを運行する「しまバス」(奄美市名瀬)が、同市中心部と大和村今里を結ぶ路線を4月6日で廃止する。運転手不足が主な理由。村は島内のタクシー会社に貸し切りバスの運行を委託する方針。

 17. 馬毛島に遺跡 西之表市

鹿児島県西之表市は18日、米軍空母艦載機による陸上空母離着陸訓練(FCLP)の移転候補地である同市の馬毛島の北西部で、古墳時代から中世にかけての遺跡が見つかり、今月中にも現地調査を始めると発表した。

 18. 「桜島スマートIC」一部開通 鹿児島市方面 姶良市

姶良市は、九州自動車道桜島サービスエリア(SA、同市西餅田)のスマートインターチェンジ(IC)が3月30日正午に一部開通すると発表した。上下線計4カ所の出入り口のうち、鹿児島市方面が先行して利用可能になる。
上り線の福岡方面に向かう入り口と、下り線の福岡方面からの出口は開通時期が未定。
桜島スマートICは市と西日本高速道路が整備し、総事業費は約16億円。

 19. 滑走路を2千㍍に 屋久島町

鹿児島県は、屋久島空港(屋久島町)でジェット機が離着陸できるよう、1,500㍍の滑走路を2千㍍に延伸する基本計画案をまとめたことを明らかにした。着工時期は未定。

平成31年1月1日~1月31日

 平成31年1月1日~1月31日の全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価等、不動産に係る情報です。

 

 1. 国内の不動産売買に減速感 日経

高水準だった国内の不動産売買に減速感がでている。2018年7~12月の取引額は1兆7,290億円と前年同期に比べ34%減った。半期の取引額としては6年ぶりの低水準。
海外勢による購入は1年前は全体の3割強を占めたが、18年下期は919億円と前年同期から9割減少。

出回る案件が高額すぎて採算が合わない、賃料収入との比較でみた投資利回りが3%台前半まで低下、金融機関が不動産向け融資に慎重になり始めたこと等が要因。

 

 2. 国有地の活用 貸し出しを軸に 財務省

財務省は国有地の活用について、売却から貸し出しを軸にする方針に転換する。民間事業者を対象に貸し出し、病院やカフェを併設した複合施設などを柔軟に作れるようにする検討を始めた。
一定期間貸し出す定期借地を使い、国有地を有効に活用する。2019年6月までに詳細を決める。


 3. 「盛り土マップ」・「液状化マップ」作成 国土交通省

国土交通省は盛り土造成地を示す「盛り土マップ」と液状化の可能性を示す「液状化マップ」について、自治体に代わり作成・公表に乗り出す。
面積で3千㎡以上の盛り土をするか、元の地盤の角度が20度以上あって高さ5m以上の盛り土をした造成地が対象。 2019年度中に公表する。

 4. 大型鉄骨 値上がり傾向 日経

東京五輪や都心再開発の需要で沸く建築用鋼材で、建物の柱に使う大型鉄骨「大径角形鋼管」(コラム)の値上がりが目立っている。コラムの足元の流通価格(問屋仲間、東京地区)は1㌧11万3000円前後。前月比3000円程度(約3%)上昇した。2017年末から18年末にかけ16%上昇。
インターネット通販の普及に伴う大型物流倉庫の建設などがひときわ強い追い風となっている。オフィスで働きやすさを追求する動きもコラム需要の追い風との見方もある。
鉄骨造の建物も増えている。鉄筋コンクリート造に必要な職人の人手不足や工期の短さなどから、従来は鉄筋コンクリート造で設計されることが多かったホテルなどの建物が鉄骨造になるケースが出ている。

 5. 省エネ住宅 制度対象広げる 国土交通省

国土交通省は、2020年以降に実施する建物の省エネルギー対策をまとめた。環境性能が高い住宅の供給拡大に向けて、大手事業者に高い省エネ目標の達成を促す制度の対象を注文住宅や賃貸アパートにも広げる。現在は分譲戸建てを年間150戸以上供給する大手事業者を対象に、高い省エネ性能の達成目標を定めている。取り組みが不十分な事業者には勧告や社名公表、罰則を科す仕組みがある。現在、対象事業者が建築する住宅は年間の小規模住宅(300平方㍍未満)の供給数の1割程度。今後は工務店などに建築を依頼する注文住宅や賃貸アパートを建築する大手事業者を加え、供給数の5割程度をカバーできるようにする。中小事業者は対象に含めない。
住宅を除く新築の中規模建物(延べ床面積300平方㍍以上2千平方㍍未満)には省エネ基準への適合を義務付ける。一方で住宅については見送る方針。

 6. クルーズ船寄港回数 17年比14.2%減 九州地方整備局

九州地方整備局が公表した2018年の管内港のクルーズ船寄港回数(山口県の下関港を含む、速報値)は、17年比で14.2%減の918回だった。前年割れは13年以来5年ぶり。主力の中国発航路で、採算悪化に伴う撤退が響いた。乗船客数は同6.0%減の240万6千人。
九州地方整備局は「19年も停滞局面が続く」とした上で、長期的には拡大基調に戻るとの見方を示した。

 7. 博多駅周辺 再開発促す 福岡市

福岡市は、JR博多駅(同市博多区)の周辺地区の再開発を促す政策を発表。「博多コネクティッド」と称し、福岡空港や天神地区、博多港などウオーターフロント(WF)地区を結ぶ「ハブ機能」を強化する。
規制緩和の対象は博多駅から半径約500㍍、広さ約80㌶のエリア。

  8.  新総合体育館 基本構想策定がずれ込む可能性を示唆 鹿児島県

鹿児島県の三反園訓知事は年頭記者会見で、鹿児島市武1丁目の鹿児島中央駅西口地区で整備を目指している総合体育館について「さまざまな意見を聞きながら慎重に進める」と述べ、基本構想策定が4月以降にずれ込む可能性を示唆した。
年度内の策定を予定していたが、県議会で渋滞や駐車場不足への懸念が相次いだことを考慮したとみられる。予定地である県工業試験場跡に隣接する日本郵便の社有地(約5800平方㍍)の譲渡交渉に関しては「一般論として売買の他に土地の交換も考えられる。あらゆる選択肢を排除せず協議を進める」と述べた。

  9.  マリンポート 高速船乗り入れ 鹿児島県

鹿児島県の三反園訓知事は、年頭記者会見を開き、マリンポートかごしま(鹿児島市)に寄港するクルーズ船客の2次交通手段となる高速船の乗り入れを今年夏ごろに開始すると明らかにした。
鹿児島港本港区(同市)と指宿港(指宿市)に加え、根占港(南大隅町)も高速船で結ぶ。大隅半島とのルートを設けることで、三反園知事は「(クルーズ船寄港の)経済効果が県内各地に波及するのにつながる」と述べた。
県によると、クルーズ船を乗せたツアーバスがマリンポート周辺の渋滞の一因になっており、高速船の乗り入れは観光客の利便性向上と渋滞緩和が狙い。


 10.  FCLP移転 馬毛島買収160億円 政府

米軍空母艦載機陸上離着陸訓練(FCLP)の移転候補地となっている馬毛島(西之表市)について、政府と大半を所有するタストン・エアポート(東京)は、160億円程度で売買の最終調整を進め、近く仮契約する見通し。
馬毛島は、西之表市の西12㌔にある面積8.2平方㌔の無人島で、タストン社が4千㍍と2400㍍の滑走路用地を整備している。
防衛省は、これまで土地鑑定額の約45億円を軸に買収交渉をしてきたが、タストン社との金額の開きは大きく難航していた。160億円という額は、防衛政策や地理的重要性、タストン社の開発費などを考慮したとみられる。

 11.  ダイレックス9月開店予定 クッキー隼人店跡 南日本新聞

ダイレックスが、昨年9月に営業終了したスーパー・クッキー隼人店(霧島市隼人町内)跡地に出店を計画。オープン予定は9月。大規模小売店舗立地法に基づく鹿児島県への届け出によると、「ダイレックス隼人店」の店舗面積は1,975平方㍍で、駐車場72台分を確保する。
北薩や霧島、姶良地区で営業していたクッキーは昨年9月に全9店舗の営業を終了。隼人店以外はスーパーの大和(薩摩川内市)が引き継いだ。


 12.  「奄美大島、徳之島、沖縄島北部および西表島」再推薦 政府

政府は、世界自然遺産候補地「奄美大島、徳之島、沖縄島北部および西表島」を、国連教育科学文化機関(ユネスコ)に再推薦することを閣議了解した。21日までに推薦書を提出する。ユネスコの諮問機関による現地調査などを経て、2020年夏の世界遺産委員会で登録の可否が判断される。
推薦地は、奄美大島、沖縄島北部、西表島に1区域ずつ、徳之島に2区域あり、総面積は42,698㌶。周囲の緩衝地帯は計24,309㌶。


 

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