全国、九州、鹿児島県、市町村別に不動産価格の動きと今後の動向、不動産の有効活用、不動産の相続・遺産分割等に関する参考となる情報です。お役に立てれば幸いです。
1. 放置空き家 税優遇除外 【日経】
政府は、放置された空き家の活用促進策をまとめた。窓や壁の一部が壊れているといった管理不全の空き家を対象に税優遇を見直す。自治体からの改善勧告に対応しない場合に、住宅の固定資産税を減らす特例から外す。中心市街地などに限定して建築規制も緩和する。高齢化で住宅の相続が増えることを見据え、所有者に適切な管理や活用を求める。
国交省によると国内の空き家数は18年時点で849万戸に上る。このうち賃貸や売却用などを除いた、居住目的のない空き家は349万戸で20年前からほぼ倍増した。高齢化で住宅を両親から相続した子が放置するケースなどが目立つ。適切な対策をとらないと30年には470万戸まで増える見通しという。
2. 4月施行目前 相続＆登記 【週刊エコノミスト】
今年4月1日から施行される改正相続法と登記法の改正で不動産に絡む制度変更が目白押しである。
改めて相続に関する基礎知識を記載する。
●相続人とは誰？
→配偶者は常に相続人。第1順位は被相続人の子。第2順位は被相続人の親。第3順位は被相続人の兄弟姉妹。
●法定相続分とは？
法定相続分とは民法が定める相続人が遺産を取得する割合のこと。
→①相続人が配偶者だけの場合：配偶者が遺産の全部を相続する
②相続人が子だけの場合：子が遺産の全部を相続する
③相続人が配偶者と子の場合：配偶者の法定相続分は2分の1、子は2分の1となる。
●遺産を分割する方法は？
→①現物分割：被相続人の長男が不動産Aを取得し、次男が不動産Bを取得するといったように、遺産の性質や形状を変えることなくそのまま分ける方法。
②代償分割：特定の相続人が遺産を取得し、その人が他の相続人に代償金を支払って清算する方法。
③換価分割：遺産を売却して現金を得て、相続人が分け合う方法。
●相続は放棄できる？
→相続人が被相続人の債務を負わずに済むようにするには、「相続放棄」という手続きをすればよ
い。そうすれば、もともと相続人だった人であっても、法律上は「はじめから相続人ではなかっ
た」ということになり、資産も債務も一切相続しない。
●共有
→相続した不動産を共有すると、活用・処分の自由度が大幅に下がるほか、さまざまな責任を負い、共有持ち分に応じて固定資産税や管理費用も負担しなければならない。
自分の共有持ち分だけを売却することができるが、市場参加者が限定され、適正時価より相当減額されてるのが通常であり、市場滞留期間は一般的には長期化する。
3. 遺留分の金銭支払い原則化 【週刊ダイヤモンド】
不動産が財産の大半を占める人が遺言を残す際は、相続人の遺留分を考慮しなければいたずらに財産を損ないかねない。
父の遺言書に基づく遺産分割を不服とした次男が、遺留分侵害額請求を起こしたケースだ。この請求を起こされれば、長男は支払いを免れることはできない。
もし手元に現金がなければ、改正前は敷地を一部渡すだけで済んだはずが、改正後は敷地の一部を売って現金に換えて渡すことになる。
相続不動産を売却する場合でも、不動産の譲渡による所得には譲渡税（所得税と住民税）が課され、その譲渡税分を見越して、遺留分を支払えるだけの現金が手元に残らないからだ。
譲渡税は、税率の低い長期譲渡所得（不動産の所有期間が5年以上）の場合でさえ、売却益のおよそ20％が課される。
マンションの場合も当然譲渡税は同様に課される。
4. 北薩横断道路 【南日本新聞】
「北薩横断道路」は全体の4割に当たる25.1㌔が開通し、未開通の4区間のうち2区間で建設中。残りの2区間は着工に向けて準備している。1994年に計画路線となってから30年近く。国の補助を受けて整備を進める県によると、完成時期は未定。
全線開通すると、阿久根市から鹿児島空港までの所要時間は約1時間縮まる。南九州西回り自動車道と、九州縦貫自動車道を合わせた広域交通ネットワークの形成も期待される。
5. 加治屋町ビル再開発計画 【鹿児島市】
鹿児島市は、加治屋町1番街区でマンションを主体とした複合ビルの再開発事業が計画されていると明らかにした。地権者でつくる任意の協議会が昨年11月に発足している。市は、2023年度当初予算案を発表し、既存建物の調査費約2600万円を計上した。
市街地まちづくり推進課によると、21年10月に閉店した家電量販店エディオン鹿児島本店があった一帯。敷地は電車通り約160㍍に面した5600平方㍍ほどで、大半はＪＲ九州所有となっている。
複合ビルの高層階はマンション、低層階は街歩きを楽しめるようにガラス張りの商業施設を計画している。
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1. 10年物国債落札利回り0.5％、日銀上限に 【日経】
財務省が5日実施した10年物国債の入札で、最高落札利回りが0.5％と7年半ぶりの水準まで上昇した。日銀が2022年12月に引き上げた長期金利の上限に早くも到達したことになる。日銀がいずれ金利を抑えきれなくなるとみる市場参加者が増え、長期金利の上昇圧力が強まっている。
2. 屋根で発電 平地の太陽光より2～3割ほど高くする見通し 【経済産業省】
経済産業省は企業が工場や倉庫の屋根に置いた太陽光パネルによる電気を高く買い取る制度を2024年度から始める。固定価格買い取り制度（FIT）で、平地の太陽光より2～3割ほど高くする見通し。
パネルを設置できる適地が減っており、屋根の活用を後押しする。
3. 人口、東京集中が再加速 【総務省】
人口の東京への集中が再加速している。総務省が発表した2022年の住民基本台帳人口移動報告では、東京都は転入者が転出者を上回る「転入超過」が3万8023人となり、超過幅は3年ぶりに拡大した。新型コロナウイルス禍の影響が薄れ、21年に比べて7倍に増えた。雇用の選択肢が乏しい地方の就業難を背景に、22道県で流出が拡大した。
九州・沖縄では、再開発が進む福岡市で日本人の転入者数が転出者数を上回る「転入超過」となり、都市別では東京23区、大阪市に次ぐ全国3位の多さだった。九州・沖縄では福岡県を除く7県で転出超過だったが、多くの県で21年より超過幅が縮小した。転出超過の7県のうち5県は超過数が減少した。
4. 空き家活用へ促進区域 【日経】
政府が今国会に提出する空き家対策特別措置法改正案が23日、判明した。空き家の活用を重点的に進める「促進区域」を市町村が設定し、カフェや宿泊施設へ転用しやすくする。倒壊寸前など緊急性が高い場合、手続きの一部を除いて自治体が撤去。管理が不十分な空き家は税の軽減対象から除外し、事実上の増税で所有者に早期の対応を求める。促進区域は、観光振興に取り組むエリアや中心市街地などに設けることを想定。
知って安心：相続ポイント
改正民法と不動産登記法の改正が間近に迫り相続の準備がより重要になってきました。
今回は主に6つのポイントについて述べます。（週刊ダイヤモンド参考）
ポイント1：遺言書が残されていないか
・遺言書がない場合は遺言書が有効でない場合などは遺産分割を巡って“もめる”。
・遺言書は家庭裁判所での検認が必要
ポイント２：遺産をもらう権利の人は誰か
法定相続人
配偶者は常に２分の１
子（長男、長女）２分の１×２分の１＝４分の１
子が死亡している場合は孫である代襲相続人
ポイント３：遺産の内容
相続財産
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金融資産
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現金
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親が死亡した日の残高
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預貯金
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親が死亡した日の残高
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債券・投資信託
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親が死亡した日の時価
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株式
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親が死亡した日の時価等
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不動産
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路線価等による
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その他
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ゴルフ会員権
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取引相場の70％
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自家用車
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下取り査定価格
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家財一式
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再調達に要する金額
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美術品・骨董品
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鑑定価格または時価
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仏具・墓地
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非課税
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みなし相続財産
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死亡時に入る現金
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死亡保険金
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受け取った死亡保険金
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死亡退職金
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受け取った死亡退職金
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相続財産に加えるもの
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贈与した財産
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相続人に3年以内に贈与した財産（※）
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贈与した財産の金額
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相続時精算課税制度を利用した贈与
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贈与した財産の金額
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相続財産から差し引くもの
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非課税財産
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死亡保険金の非課税限度額
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500万円×法定相続人の数
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死亡退職金の非課税限度額
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500万年×法定相続人の数
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葬式費用
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葬式代金
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実費
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債務
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借金・ローン
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親が死亡した日の残高
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未払い金・税金
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親が死亡した日の残債
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ポイント４：遺産を分割する
遺言書があれば問題は起きにくいが、なければ「遺産分割協議」を行う。
①現物分割：家は妻、現金は長男、残りの財産は長女、というように遺産をそのままの形
で分ける方法
・メリット・・・手続きが簡単
・デメリット・・・平等に分けにくい
②換価分割：遺産を換金して、その現金を相続人で分割する方法
・メリット・・・手続きが簡単
・デメリット・・・時間や手間がかかる
③代償分割：特定の相続人が財産を多く相続したことで不公平が発生した場合、その相続
人が他の相続人にお金（代償金）を支払うことで調整する方法
・メリット・・・平等に分けやすい
・デメリット・・・支払い能力が前提となる
④共有分割：持ち家を妻が３分の１、長男が３分の１、長女が３分の１と分けて相続する
など、相続人同士で遺産の持ち分を決めて共有する方法
・メリット・・・平等に分けやすい
・デメリット・・・将来処分する際にもめやすい
ポイント５：遺留分
一定範囲の相続人に対して最低限相続できる財産を保障する制度
①法定相続割合の２分の１
②遺留分侵害額請求権は「金銭の支払い」
ポイント６：親族内での売買で安く売りすぎると「みなし贈与税」がかかる恐れがある。
「著しく低い」の程度は適正時価の約20％引き以下。
5. 九州・沖縄、倒産15％増 2022年538件 【東京商工リサーチ福岡支社】
東京商工リサーチ福岡支社が発表した九州・沖縄の2022年の倒産件数（負債額1000万円以上）は、前年比15％増の538件だった。新型コロナウイルス禍を受けた政府の資金繰り支援の効果が薄れ、コロナ関連の倒産が60％増の265件と全体を押し上げた。業績回復前に実質無利子・無担保（ゼロゼロ）融資の返済が迫り、事業継続を断念する企業が出始めている。
6. 鹿児島空港、12日に国際線再開 【鹿児島県】
鹿児島県は鹿児島空港（同県霧島市）で12日、国際線が再開されると発表した。大韓航空によるチャーター便を運航し、同空港では約3年ぶりに海外からの観光客を受け入れることになる。
チャーター便は12日から3月1日にかけて、ソウル（仁川）─鹿児島間と、釜山─鹿児島間の2路線で運航する。仁川17往復（席数173）、釜山が5往復（同146）を予定する。韓国からの乗客が県内観光やゴルフなどを楽しむ予定だという。
7. 鹿児島中央駅西口にアパホテル新設 【南日本新聞】
ホテルを全国展開するアパグループ（東京）は、鹿児島市西田2丁目にホテル開発の用地を取得したと発表した。「アパホテル鹿児島中央駅西口」（157室）を建設し、2024年9月開業を目指す。
10階建て、延べ床面積2547平方㍍。客室はダブル156室、ツイン1室。
