平成30年11月1日~11月30日

平成30年11月1日~11月30日の全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価等、不動産に係る情報です。



 1. 国内不動産取得額 07年以来の高水準 日経

  日本不動産研究所によると、海外投資家による国内不動産取得額は17年に約1兆3000億円で、過去最高だった07年以来の高水準になった。世界的なカネ余りを受けて不動産ファンドの投資余力が高まっているのが背景。

 邦銀の不動産ファンド向け融資残高は18年3月末で12兆円弱と10年前から4割増加。


 2. サブリース業者 実態調査へ 国土交通省

  不動産のサブリース(転貸借)契約を巡るトラブルが頻発しているのを受け、国土交通省が業者の実態調査に乗り出す。住宅メーカーや建設会社など関連業者も調査対象とする。事業の問題点を把握したうえで、業者の登録義務化も視野に入れてルールの強化を検討する。

  消費者庁によると、相談件数は15年度から年々増え、18年度も9月初旬までの約5カ月間は約180件に上り、このままいけば17年度を上回るペース。


 3. オフィス敷金無料 日経

 日本商業不動産保証(東京・港、豊岡順也社長)は、企業がオフィスに入居する際の敷金を無料にするサービスを九州で始める。日本商業不動産保証のサービスを導入したオフィスでは、敷金のほか、原状回復費用、保証委託料、連帯保証人の4つが不要になる。入居中に企業が倒産するなどして家賃を支払えなくなった場合は、日本商業不動産保証が企業に代わって、「保証額」を上限に実費を負担する。


 4. 地銀のアパート融資 アンケート 日経

 10月に全地銀105行を対象に書面でのアンケート方式で調査し、100行から回答を得た。シェアハウスで投資トラブルを抱えたスルガ銀行の不正融資問題を受け、アパート融資への姿勢や審査体制などを聞いた。積極的に同融資を推進するとの回答はゼロで、4割の地銀は担保評価を保守的にするなど審査も厳しくしていると回答。具体的には「大規模修繕費などの出費も考量」(北陸地方)等の回答があった。また、アンケートでは、アパート融資のうち業者経由で持ち込まれる案件の割合を尋ねたところ、「過半」が40.5%と最も多かった。

 そのほか、アンケートで物件をどのように調査しているか尋ねたところ「設定・想定されている家賃が周辺相場に照らして現実的か現地調査や不動産業者への聞き取りなどで確認している」が85%にのぼった。融資後も「年1回、営業店が債務者にヒアリングし、入居率や家賃の変化などを調査している」(東海地方)との回答もあった。

日本経済新聞アンケートH30年11月分

 5. 地方銀行、バス事業者の経営統合後押し 政府

 政府は未来投資会議で、地方銀行や地域のバス事業者の経営統合を柔軟に認める方針を打ち出した。独占禁止法に基づく統合審査で2業種に例外的なルールを整備し、一つの県域で市場シェア(占有率)が高くなるかだけにこだわらず、地域活性化に役立つかを加味して判断する方向。

 人口減少に直面する地方部では地銀とバスの収益悪化が目立っており、合併などの再編による経営安定を後押しする狙い。


 6. 旧耐震基準の大型建築物 震度6強 倒壊リスク858棟 日経

 日本経済新聞が13年に施行した改正耐震改修促進法にもとづき、耐震診断結果について公表が義務付けられている全国の302自治体を調査しデータを集計。276自治体から回答を得て独自に取材した。

 震度6強以上の地震で「倒壊・崩壊する危険性が高い」と診断された建物は全国で961棟。改修を終えたのは103棟にとどまっており858棟が危険性が高いままの可能性がある。このうち372棟は現行の耐震基準に適合するよう改修計画を策定しているものの、計画が策定できていない建物が全体の5割以上残っている。鹿児島県は計画策定率は100%だが、改修・除却が完了した割合は0%。

 危険性が高いと診断された建物を用途別にみるとホテル・旅館が最も多く206棟。次いで百貨店などの商業施設が181棟、病院や診療所は115棟、学校は86棟。

 国は耐震性を高めるため改修工事費を補助したり、区分所有型の建物の工事に必要な決議要件を緩和したりするなどして支援。自治体も補助上乗せ策で改修を後押ししている。

 調査では、4割の自治体が政府の掲げる25年までの耐震性不足解消を「難しい」と回答。


 7. 「築40年超」分譲マンション 今後も増える 国土交通省

 国土交通省によると、2017年末時点のマンションの総戸数は644万1千戸で、1533万人が居住する。ここ数年の新規分譲は10万戸前後。ピークだった2007年には22万7千戸が供給された。

 17年末時点で築40年を超えたマンションは72万9千戸で全体の11%程度。2027年に184万9千戸、37年には351万9千戸になると予測されている。国交省が5年に1度実施しているマンション総合調査(13年度)によると、回答を得た2324件の管理組合のうち、老朽化対策について議論している管理組合は35.9%にとどまり、8%は長期修繕計画を作成していない。


 8. 「農地バンク」見直し 農林水産省

 農林水産省は、意欲のある農家に農地を貸して大規模経営をめざす農地中間管理機構(農地バンク)の制度を見直す。地域の集落内で農家が話し合い、今後の担い手に農地を集める計画づくりを協力金の取得要件とする。


 9. 観光消費額過去最高 鹿児島県

 鹿児島県は、2017年の鹿児島県への観光入り込み客の観光消費額が前年比10.4%増の2842億4300万円となり、過去最高だったと発表。

 鹿児島空港への国際線の新規就航や増便などで、訪日外国人客(インバウンド)の観光消費額が49.6%増の403億3800万円と大幅に伸びたことが全体をけん引した。


 10.  タカプラ一帯解体 契約額5.5億 鹿児島市

  千日町1・4番街区市街地再開発組合は、既存建物解体のプロポーザルの審査結果を発表。業者と5億5550万円(税抜)で契約を結んだ。解体は、個人宅も含む28棟、総延床面積は2万7100㎡、アスベスト除去が約3939㎡あり、2019年9月30日までの工期を予定している。

  解体後に建設する再開発ビルの建物規模は、S造地下1階地上15階建3万6500㎡。1~6階に商業施設やオフィス、7階以上にホテル、展望スペースとレストランが入る。


 11.  パナソニック系列工場跡地 工場新設 日置市

  日置市は、伊集院の徳重工業団地(パナソニック系列工場跡地)に進出する印刷業の協業組合ユニカラー(鹿児島市)と市役所で立地協定を結んだ。約9400㎡の用地に約3600㎡の鉄骨平屋工場を建設する。12月着工、2019年9月の操業開始予定。投資額約9億円、新規雇用11人を見込む。

平成30年10月1日~10月31日

平成30年10月1日~10月31日の全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価等、不動産に係る情報です。

 1. 土地コンパクト化交通再編計画 半数計画策定なし 日経

人口減少や高齢化を受けて都市機能を中心部などに集約する「コンパクトシティー」を推進する420市町村の半数以上が、地域公共交通の再編計画を作っていないことが分かった。

計画を策定することで交通事業者の撤退を招きかねないとの懸念や、事業者の経営戦略との調整の難しさなどで具体的な作業に入れない。市街地である人口集中地区の人口密度について地方ではすでに低下が始まっている。

 2. 相続分譲渡は贈与遺留分請求認める 最高裁初判断

遺産の受け取り割合(相続分)を親から生前に譲渡された子と、譲渡されなかった他の子との間で遺産の取り分が争われた2件の訴訟で相続分の譲渡は贈与にあたるとの初判断を示した。遺産相続では、亡くなった人の遺言などにかかわらず「遺留分」という仕組みがある。生前に贈与した財産も遺留分の計算対象。相続分に財産的な価値がない場合を除けば、譲渡によって経済的な利益が移転したことになると指摘。

 3. 単身世帯調査3倍に 総務省

総務省は5年に1度の全国消費実態調査で、調査対象のうち、単身世帯のサンプル(標本)数を現行の3倍に増やす。これにより全体のうち2人以上の世帯と単身世帯の割合は5対1となる。単身世帯が日本の「主流」になりつつあることが大きい。国勢調査をみると、単身世帯は全体の3割を超えている。

 4. 家族信託契約が急増 日経

高齢の父親が認知症になった場合に父親所有のマンションの売買契約が結べず、家庭裁判所に成年後見を申し立てなければならないが、父親が元気なうちに家族信託で賃貸マンションの物件管理を子供に委託。家族信託は私的契約のため全体の統計はないが、金融機関に受託者名義の専用口座を開くことがある。三井住友信託銀行によると申込件数は累計700件を超え、今年度末に1千件に迫る勢い。

 5. ドラックストア出店攻勢 日経

ドラックストアの出店攻勢が続いている。主要10社の2018年度の店舗数の増加率は17年度比7%増となる見込みで、同2%増のコンビニエンスストアを上回る。食品や日用品の割安販売で集客し、医薬品や化粧品で稼ぐモデルで、食品スーパーとの競争が激しくなっている。一方で、拡大を広げてきたコンビニの出店にはブレーキがかかり始めている。業績を超えた競争がますます激しくなってきている。

 6. シェアオフィス広がる市場 日経

複数の企業などが仕事場を共有するシェアオフィスが広がっている。これまではスタートアップ企業の利用が多かったが、大手企業の利用が急速に増えている。ビルオーナーがビルの価値を高めようと一部フロアをシェアオフィスにする動きも広がっている。オフィス不足のなかで施設の確保も簡単ではないが、シェアオフィスのニーズは高まっている。

 7. スルガ銀シェアハウス問題 将来性、賃料、入居率を実際より高く見せかける営業手法 日経

金融庁は建設資金の多くを融資していたスルガ銀行に対し、一部業務停止命令を出した。「なぜ、オーナーは高額物件を契約したのか。実勢の2倍超の家賃を保証し、不動産の価値やリターンを高く見せかける手法が浮かび上がる。実態を覆い隠すために使ったのが「収益還元法」と呼ばれる不動産の鑑定手法だ。将来生み出す家賃などの収益から修繕費などを差し引いて不動産の価値を計算する。賃料や入居率を実際より高く見せかける不正が横行していた。「立地の良さ」も理由に物件価格をつり上げられるというわけだ。収益還元法で客観性を装って高額投資を正当化しようとした。人の多くは高い利回りにひかれシェアハウスに投資したが、その利回りは相場とかけ離れた賃料見直しなどをかさ上げした空論に近い内容だった。不自然に高い利回りには「裏」がある場合も多く、投資家は想定賃料の妥当性も含めて吟味する必要がある。シェアハウス投資では収益還元法を逆手に取り、高額の取引に悪用した。不動産投資信託(REIT)の物件でも「賃料の収入を高めに見積もる動きが目立つ」との指摘が出ている。

不動産の価値を判定する3つのポイント

主な判定手法

試算の着目点

原価法

建物にかかった費用など原価

取引事例比較法

周辺地域の取引価格

収益還元法

家賃収入など将来に期待される収益


スルガ銀問題を受けて、金融庁が不動産への過剰な融資を抑制する姿勢に転じ、金融機関が審査の厳格化に動いている。

 8. 商業モール 全国の一等地 相次ぐ閉鎖 日経

ショッピングセンター(SC)など商業モールの空洞化が進んでいる。店舗が増え飽和感が漂う一方、事業を支えるテナント数が急減。駅前などの好立地でも閉鎖に追い込まれている。消費の中心地として機能してきたSCだが、インターネット通販の台頭などで強みは薄れている。SCは店舗スペースを貸す不動産業だ。SCの集客低下で飲食店などのテナントが撤退するなど根幹を支えるテナント数の急激な現象が見られる。

 9. 電力買い取り減額検討 経産省

経済産業省は太陽光発電の「固定価格買い取り制度(FIT)」の見直しを加速させる。「固定価格買い取り制度(FIT)」とは経産省が個人や企業を再生可能エネルギーの「発電事業者」と認定し、つくった電力を長期間、固定価格で買い取ることを電力会社に義務付けること。電力会社は買い取り費用を電気料金に上乗せする。2012年に制度を始めたばかりの頃に認定を受けたまま発電を始めていない案件について、買い取り価格を減額する方向で検討する。買い取り価格が高値の時に再生エネ事業の権利を手にし、そのまま寝かせておいた業者は外国資本に多いという。第三者に権利を転売する業者もあり、未稼働も多く、こうした案件は「空おさえ」と呼ばれる案件。

 10. 福岡市 地下道や商業施設整備 日経

福岡市は、同市天神地区の明治通りに面する天神2丁目南ブロックの大型再開発に向けた街づくり計画原案を報告し、容積率を最大1300%まで拡大する。2024年末までに竣工すれば、現在700%の容積率が最大1300%に拡大する。

 11. 九大、伊都キャンパス移転完了 日経

九州大学が福岡市内にあった2つのキャンパスを同市西区にある伊都キャンパスに移転・統合する作業が9月末に完了した。272ヘクタールと福岡ヤフードーム約40個分の広大な敷地となる。学生向け賃貸住宅も不足が予想される。九大生協の調べでは18年度末までに周辺に500件ほどの物件が増えるが、19年度以降「希望する学生すべてが入居するのは難しそう」とのことである。

12.  大和、クッキー8店継承 南日本新聞

地場スーパーの大和はクッキーの計9店舗のうち8店舗を引き継ぐと明らかにした。クッキー隼人店(霧島市)は別の事業者が検討中で近く解体される見通し。

 13.  鹿児島港本港区 再開発の基本構想(素案)を提示 鹿児島県

鹿児島県は鹿児島港本港区の再開発のグランドデザイン(基本構想)の素案を示した。延べ床面積3万~5万平方メートルの大規模集客施設が整備できるよう、土地利用規制と港湾計画を見直す方針を打ち出した。定期借地権方式で整備し、物販や飲食、観光、宿泊などの機能が入る。住吉町15番街区はエリア一体としての活用が難しい面を考慮し、土地売却を検討する。市電延伸については、本港区エリアに立地する施設を結ぶルートを想定している。
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