令和元年8月1日~8月31日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 消費増税前の駆け込み消費 前回より限定的 日銀

 日銀は、2019年10月の消費増税前の駆け込み消費に関する分析結果を公表した。自動車や住宅などで駆け込み的な需要の増加がみられるとしたうえで「14年4月の消費増税時と比べ規模は限定的だ」と指摘した。



 2. 事業承継、親族外も支援 支援税制の創設を検討 日経

 跡継ぎのいない中小企業の経営者が第三者に円滑に事業を譲り渡せるよう、中小企業庁と財務省は新たな支援税制の創設を検討する。

 検討中の新たな税制の柱となるのが経営者の税負担軽減経営者が他企業やファンドなど第三者に会社を売って退任する際、株式の簿価と売却額の差分だけ譲渡益(黒字)が生じ、通常20%の税金がかかる。検討中の新税制では課税をいったん繰り延べる。経営者が退任後、譲渡益を元手にベンチャー企業などに投資して赤字が発生した場合などは、赤字と譲渡時に生じた黒字を相殺することを認めることを検討している。

 経営者から事業を承継した第三者側への優遇措置も設ける。承継に伴って発生した「のれん」の価値について、通常は5年かけて償却するところを、特別に一括償却できるようにする。承継後に投資損失に備えて計上した引当金を税務上の損として扱い、毎年の税負担を圧縮できるようにする案も浮上している。



 3. 老朽マンション 敷地売却のルールを緩和する方針 国土交通省

 敷地売却制度は、敷地を不動産会社などに売却し、住民はその代金を元手に建て替えられたマンションに再入居したり、別の住居に引っ越したりする仕組み。

 国交省は適用できる建物の対象を広げ、耐震性に問題がなくても骨組みや外壁、配管といった設備の劣化や、マンション管理の不備などを加味する方針。

 国交省は適用対象の拡大によって、1981年6月以降に建てられた、いわゆる新耐震基準の建物の老朽化に対応させたい考え。新耐震基準でも築40年超となる建物は2022年末に約25万戸、37年末には約250万戸になると推計される。耐震性だけを基準とした現行制度では、老朽化を理由とした再生に対応できなくなる恐れがある。

 老朽化へのマンション側の備えを把握するため、地方自治体がマンションの管理状況を把握するための制度もつくる。例えば来年4月に始まる東京都の制度では、1983年末以前に新築された建物を対象に管理組合の運営体制や修繕積立金の額といった項目の報告を求める。届け出によって備えが不十分な懸念のあるマンションを事前に把握できるほか、届け出すら無い場合はより危険度が高いと判断する材料にもなる。マンション側に指導や助言ができる権限を与えることも視野に入れる。国交省は早ければ来年の通常国会への関連法の改正案提出を目指す考え。

 改正マンション建て替え円滑化法が14年に成立したが、所有者の意見集約は難しく、建て替えは十分進んでいない。昨年4月時点で累計2万戸に届かない水準にとどまる。

 マンションは2017年末の時点で644万戸あり、国民の8人に1人にあたる約1500万人が住むとされる。築40年超の建物は20年後に約5倍の約352万戸に増える見込み。



 4. サブリース事業者 法規制へ 国交省検討 国土交通省

 国土交通省は賃貸住宅などのサブリース事業者に法規制を導入する検討に入った。国への登録を義務化し、将来の家賃収入などについて顧客への説明を必須にする。サブリースでは約束した賃料が顧客に支払われないといったトラブルが目立つ。悪質業者の排除にむけ、2020年以後の早期に新法制定をめざす。



 5. 再生可能エネルギー 「量」重視から「価格」重視へ転換 経済産業省

 経済産業省は、太陽光や風力発電の事業者がつくった電気を大手電力があらかじめ決めた価格で買い取る制度を新規認定分から終了し、別の制度に切り替える案をまとめた。東日本大震災後に再生可能エネルギーの普及を最優先した「量」重視の現行制度は、国民負担の増大につながったためだ。発電時のコストを下げさせる「価格」重視への転換を図る。2020年にも関連法の改正を目指す。

 当初、事業用太陽光の買い取り価格は1キロワット時あたり40円と「普及を急ぎ海外比で割高に設定してしまった」(経産省幹部)。価格を年々引き下げ19年度には同14円となったものの、国民負担は膨らみ続けた。19年度の買い取り費用のうち、家庭や企業に転嫁する分は約2.4兆円と、消費税に換算すると1%程度に相当する。

 中間整理案では大規模の事業用太陽光や風力について、発電事業者自らが販売先を見つけたり、電力卸市場で売ったりすることを求める代わりに「投資回収について一定の予見性を確保できる仕組み」を新に目指すとした。卸市場で電力価格が急落して基準価格を下回った場合に国が補填する仕組みなどが有力。切り替えは「電源ごとの案件の形成状況を見ながら」としており、普及が進んだ太陽光から先に適用する見通し。新制度が適用されるのは新規認定する案件で、既存案件は認定から20年の買い取り期間が終わるまで現行制度のままとなり、国民負担の引き下げにつながるまでには時間がかかる。

 家庭用太陽光は現行制度から変わらず、余剰電力を固定価格で一定期間買い取る。



 6. 地方都市でコールセンター増加 オフィス需要押し上げ要因に 日経

 主要地方都市のオフィス需要を押し上げている一因は、コールセンターの進出。電子商取引の普及で顧客からの問い合わせに対応するニーズなどの拡大が背景にある。リックテレコム(東京・文京)の「コールセンター立地状況調査」によると、18年7月時点で札幌市に81拠点、那覇市に62拠点、福岡市に43拠点、仙台市に41拠点が開設され、なお増加が続いている。

 自治体もコールセンター誘致を進める。かつて企業誘致は工場中心だったが、生産拠点の海外シフトが加速。中心市街地で多くの雇用創出を見込めるコールセンターの進出を促そうと、設備投資や賃料などを助成する動きを強めている。



 7. 地価動向報告(7月1日時点)発表 国土交通省

 国土交通省が発表した三大都市圏と主な地方都市の四半期ごとの地価動向報告(7月1日時点)は、商業地と住宅地計100地点のうち3期連続で97地点が上昇した。上昇地点が9割を超えたのは6期連続。「3%以上6%未満」は前回から4減の25地点、「3%未満」は1増で、鹿児島中央駅など69地点。横ばいは3地点で、下落は20期連続でゼロだった。また大阪市の3地点で、11期ぶりに「6%以上」の上昇率を記録した。



 8. 九州・沖縄売上高100億円企業 2018年度 東京商工リサーチ福岡支社

 東京商工リサーチ福岡支社は、2018年度に年間売上高が100億円以上あった九州・沖縄企業ランキングを発表した。鹿児島は前年度比1社増の52社で、売上総額は51億円増の1兆4214億円となった。九州全体は27社増の694社で、これまで最多だった07年度(678社)を上回った。全体の売上総額は1兆2464億円増の27兆7587億円。2年連続で過去最高を更新した。売上高トップは九州電力(福岡市)の1兆8671億円。鹿児島県内は1位が南国殖産(全体26位、1719億円)、2位タイヨー(49位、971億円)、3位南九州ファミリーマート(61位、739億円)などとなった。鹿児島は増収企業の割合が55.7%で県別では最低だった。東京商工リサーチは「畜産関係で相場による減収のほか、スーパーなどの減収もみられた」としている。

 調査は九州・沖縄に実質上の本社を置く企業が対象。金融業や協同組合、メーカー系列の自動車販売会社は除いた。



 9. マンション新規供給約3割増 九州1~6月 住宅流通新報社

 九州7県の2019年1~6月(上期)のマンション新規供給戸数は3775戸となり、前年同期から約3割増加した。地価や建設費の上昇で価格が高止まりするなか、10月の消費税率引き上げ前の駆け込み需要を狙う業者が多かった。

 新規契約率が60%台に急低下するなど供給過剰感が出ており、人気物件以外はやや売れにくい地合いとなっている。



10. 鹿児島県移住相談 九州7県で最小 総務省

 鹿児島県と県内43市町村に寄せられた県外在住者からの移住相談は2018年度、3800件だったことが総務省のまとめで分かった。前年度から306件増えたものの、九州7県で最も少なく、県は相談態勢の強化や工夫を進めている。

 全国トップは長野県の1万8142件、2位は新潟県1万6456件、3位は石川県1万4855件。鹿児島県は34位で前年度から四つ順位を下げ、九州最多の大分県(7583件)の半分にとどまる。鹿児島県内への移住相談は年々増加。総務省が調査を始めた15年度から1.6倍に増えた。県が把握できた移住者数も1343人と、15年度比で2.2倍に伸びている。

 ただ、人口減時代に入り、移住者の争奪戦が自治体間で激しくなっている。鹿児島県は全国規模の移住交流イベントにブースを設けたり、独自に移住セミナーを開いたりするなど相談態勢を強化。都市部の若者が長期休暇時に地方で働く「ふるさとワーキングホリデー制度」も19年度に導入。交通費や宿泊費を補助し、将来的な移住の足掛かりにしたい考え。



11. 実質成長率0.6% 県民所得は2.3%増241万4千円 2016年度 鹿児島県

 鹿児島県が発表した2016年度の県民経済計算によると、県内総生産は物価変動の影響を除いた実質が前年度比0.6%増の5兆1777億円で、2年連続のプラス成長だった。名目は1.7%増の5兆3818億円で4年連続プラス。1人当たりの県民所得は2.3%増の241万4千円。国民所得(308万2千円)の78.3%の水準にとどまるものの、格差は1.4㌽縮小した。

 県統計課によると、金利低下で金融・保険業が減少した半面、好調な畜産や観光に支えられた農業、宿泊・飲食サービス業が伸びたほか、医療・介護も増えた。

 16年度の国内経済の成長率は実質0.9%増、名目0.7%増だった。



 12.  財部高校跡地 鹿児島大学が家畜臨床研究施設の新設を検討 曽於市

 鹿児島大学共同獣医学部が、家畜臨床研究施設の新設を検討していることが分かった。候補地として曽於市の財部高校跡地が浮上しており、市は7月から誘致に向けた準備を本格化させている。

 曽於市によると、鹿児島大が検討しているのは「南九州産業動物疾病制御教育研究センター(仮称)」。家畜の研究・治療に取り組み、獣医師の臨床教育拠点としての役割を担う施設になる。



 13.  県立薩南病院 加世田村原に建設 南さつま市

 鹿児島県が移転新築を計画する県立薩南病院(南さつま市加世田高橋)の建設候補地に南さつま市加世田村原の県有地が選定された。2022年度中の開業を目指す。建築や医療機器整備などを含めた概算事業費は約95億円を予定している。広さは1万9554平方㍍。現在は臨時の調整地として南さつま市に貸しているが、来年度中に返還される。



14.  関空-奄美線 12月就航 奄美

 格安航空会社(LCC)のピーチ・アビエーションは、12月26日から関空-奄美線を就航すると発表した。1日1往復する計画。

令和元年7月1日~7月31日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 破損多発物件 マンション保険料値上げ 日経

 東京海上日動火災保険と三井住友海上火災保険は2021年に設備の破損や水漏れなどが多発するマンションの保険料を4~5割高くする。保険金の支払い頻度を保険料に反映させる制度を導入するためで、頻度の少ない物件は保険料を2割安くする。修繕積立金の不足などで管理状況が悪ければ、保険料が上昇し、入居者管理費の値上げにつながる可能性がある。

マンション保険は分譲マンションの管理組合が加入し、共用部での損害を補償する。同保険は10万棟規模とされる分譲マンションの大半が加入しているとみられる。

損害保険ジャパン日本興亜、あいおいニッセイ同和損害保険を含む大手4社は19年10月に一斉にマンション向け保険を値上げする。東京海上日動と三井住友海上は21年から、保険金の支払い状況で保険料を調整する制度を本格導入する。

 新たな制度は保険料を過去2年の保険金の支払い状況をもとに算定する仕組み。たとえば100室のマンションで10件の支払いがあった場合、保険料を25%上乗せ、15件を超えた場合は50%引き上げる。逆に2件以下の場合は保険料を2割以上引き下げる。

 引き上げは全国で数千棟が対象となる見込み。



 2. 新事業承継税制 一定の効果 日経

中小企業の代替わりを後押しする目的で2018年4月から始まった新たな事業承継税制によって、スタート1年目となる18年分の贈与税の支払いが約400億円猶予されたことがわかった。旧制度の17年の利用実績の4倍弱に増えており一定の改革効果がみられる。

政府は経済財政運営と改革の基本方針(骨太の方針)で、事業承継の支援策をさらに手厚くする方針を明記した。後継者不足などの課題もあり、親族だけでなく第三者への承継をしやすくするよう支援策を拡充する。



 3. 税収過去最高60兆3563億円 財務省

 財務省は、2018年度の国の税収総額が60兆3563億円と過去最高になったと発表した。給与や消費の伸びを背景に17年度比で約1.5兆円増えた。



 4. 境界曖昧な土地 ルール緩和へ 国土交通省

 国土交通省は所有者が不明瞭な土地の境界を決めやすくする。隣り合う土地の所有者の立ち合いが必要なルールを緩和し、一部の所有者による調査でも国が告知した上で決定できるようにする。境界があいまいな土地を減らして不動産の流通を促し都市の再開発や災害復旧を後押しする。

国交省は20年にも国土調査法の省令を改正する。



 5. NTT 不動産事業を強化 日経

 NTTグループが膨大な不動産資産の有効活用に本腰を入れる。不動産部門を再編し、中核会社としてNTTアーバンソリューションズ(東京・千代田)を7月1日に発足。2025年までに最大1兆5千億円を投じ、電話局など約8500拠点の活用法を探る。眠れる不動産で稼ぐ体制を目指す背景には、利益の6割をNTTドコモに頼る現状への危機感もある。



 6. 空き家対策 1051市区町村(全体の60%)が計画 国土交通省

 国土交通省は、空き家対策特別措置法に基づく対策計画について、1051市区町村が3月末までに策定を終えたと公表した。全体の60%に当たり、前回調査(昨年10月時点)から11㌽上昇。市区町村に策定の義務はないが、本年度中に70%を超える見通しで、同省は「倒壊や景観悪化などに住民の懸念が高まっていることが背景にある」とみている。計画には空き家の撤去や活用の方針などを盛り込む。

 一方、特措法が施行された2015年度以降、倒壊などの恐れがあるとし、市区町村が所有者に改善を助言・指導した「特定空き家」は541市区町村の1万5586件に上った。このうち41件は行政代執行により、強制的な取り壊しなどが実施された。



 7. 信託サービス 広がる裾野 信託会社として登録する企業5年でほぼ倍増 日経

財産の管理や運用を担う信託業務に事業会社の参入が相次いでいる。信託会社として登録する企業はこの春までの5年でほぼ倍増。再生エネルギー設備や留学費用、地方の商業施設の管理といった信託銀行が手掛けてこなかった新分野で需要を掘り起こしている。

登録・免許を取得した企業数は13年度末の14社から、18年度末には25社に増えた。

新規参入は住宅や不動産関連の企業が目立つ。大和ハウス工業や積水ハウス、大東建託などが信託子会社を設立。自社で扱うアパートの事業主を対象に、認知症や相続に備えて物件の管理を受託するサービスを展開している。

事業会社からの参入組は信託銀と競合しない新分野を広げている。3月に信託会社の免許を取得したジェイバリュー信託(東京・千代田)は、太陽光発電などの再エネ関連設備の管理・運用を受託している。資金管理や納税を含む発電所の運営を一括で請け負う。既設の太陽光発電所の売買仲介も手掛け、運営に不慣れな企業でも発電所を取得しやすくする。

地方創生に信託をいかす信託会社もある。すみれ地域信託(岐阜県高山市)は山間部の小水力発電所や商業施設の管理・運営を担う。18年秋には地元の小売業者、建設業者などから建物や借地権を受託し、新業態の複合店舗に改装した。森林の相続にも進出。高齢化で施設や森林を管理する人材が不足していることが背景にある。



 8. 住民基本台帳に基づく人口動態調査 発表 総務省

総務省が発表した住民基本台帳に基づく人口動態調査によると、2019年1月1日時点の国内の日本人は1億2477万6364人で、前年から過去最大の43万3239人減少した。マイナスは10年連続。外国人は16万9543人増の266万7199人。人口に占める65歳以上の割合は0.40㌽増の28.06%働き手となる15~64歳は0.28㌽減の59.49%となり、高齢化に拍車が掛かった。

鹿児島県の日本人人口は前年から1万3817人減り、163万3098人。減少率は0.84%で、0.04㌽増えた。人口に占める65歳以上の割合は31.0%と0.59㌽増え、15~64歳は0.54㌽減の55.50%で働き手の世代が細くなった。一方、外国人は1366人増の1万339人。増加率は15.22%で全国2位の伸びだった。



 9. 菊陽町に複合商業施設 九州リースサービス 熊本

九州リースサービスは熊本県菊陽町で12億円を投じ、複合商業施設「アヴァンモール菊陽」を開発する。敷地面積は2万5千平方㍍。2020年3月末の開業を目指す。阿蘇製薬(菊陽町)が保有する土地を九州リースが借り受けて開発する。TSUTAYAや西松屋などが入居する予定。隣接するホームセンター「ハンズマン菊陽店」と一体運営する。

菊陽町は国道やJR線で熊本市内へのアクセスが良く、ベッドタウンとして定住人口が増えている。



 10. 九州企業2019年度業績見通し 増収増益見込み8年ぶり低水準 帝国データバンク福岡支店

帝国データバンク福岡支店が発表した九州企業の2019年度業績見通し調査によると、増収増益を見込む企業は23.9%と前年度調査から4.2㌽低下し、11年度以来8年ぶりの低水準だった。米中貿易摩擦の激化や消費増税による景気悪化懸念が、企業マインドに影を落としている。減収減益を予想する企業は3.4㌽増え21.0%と8年ぶりの高水準となった。

不動産価格の高騰や投資用不動産をめぐる銀行の融資審査の厳格化で売り上げ減少が見込まれる「不動産」では、増収増益を予想する割合が12.5%と09年の調査開始以来最低となった。

調査は3月下旬に実施。1858社が調査対象で約37%にあたる684社から回答を得た。



11. 2018年度木材輸出量6万2990立方㍍ 過去最高を更新 鹿児島・宮崎両県の4森林組合

鹿児島、宮崎両県の4森林組合でつくる木材輸出戦略協議会(堂園司会長)の報告会は30日、志布志市のホテルであった。協議会全体の2018年度の輸出量は、前年度比16%増の6万2990立方㍍となり、過去最高を更新した。



12. 熊本国税局 2019年路線価発表 鹿児島県

熊本国税局は1日、2019年分の路線価を発表した。鹿児島県内は鹿児島市東千石町の天文館電車通りが1993年から27年連続最高となり、前年比8.4%増の1平方㍍当たり90万円だった。上昇は2年連続で、上昇幅は前年(2.5%増)より拡大した。

県内11税務署の最高値は全て前年と同じ地点だった。奄美市名瀬末広町中央通りと志布志市志布志町志布志2丁目国道220号線の2地点が横ばい、残り8地点《■薩摩川内市西向田町太平橋通り■鹿屋市寿3丁目県道68号線■出水市昭和町市役所前通り■指宿市湊1丁目駅前通り■西之表市東町東町通り■南さつま市加世田本町国道270号線■日置市伊集院町徳重3丁目伊集院駅北口記念通り■霧島市国分中央3丁目新市街通り》は下落した。下落幅が最大だったのは出水市昭和町市役所前通りのマイナス3.4%だった。

県内の調査地点(標準宅地)の対前年変動率は平均でマイナス0.3%。下落は27年連続で、昨年のマイナス1.5%から下落幅は1.2㌽縮小した。

前年と比較できる3657地点のうち価格が上昇したのは353地点で、前年の274地点から増えた。うち312地点が鹿児島市。観光客が増え、土地区画整理や港湾開発が進む奄美市も41地点が上昇した。下落は853地点で前年の1578から4割以上減少し、横ばいは2451地点(前年1795地点)だった。



 13.  徳洲会病院 2021年12月開院へ イオン鹿児島谷山店跡地 鹿児島市

鹿児島市南栄5丁目のイオン鹿児島谷山店跡地に移転を計画している鹿児島徳洲会病院(鹿児島市下荒田3丁目、池田佳広院長)は、2021年12月の新病院開院を目指すことを明らかにした。

新病院の基本計画によると、敷地面積は約1万9千平方㍍。建物は地上8階建てで、延べ床面積は約2万8500平方㍍。

下荒田の現病院跡地の活用方法は未定。



 14.  東郷中、高江中 跡地活用 薩摩川内市

薩摩川内市の閉校した中学校の跡地利用で、東郷中学校跡には神村学園(いちき串木野市)の宿泊研修施設が、高江中学校跡は民間のスポーツ拠点施設ができることが決まった。

神村学園は、旧東郷中校舎を宿泊学習や校内の研修などに使えるよう改修するほか、校庭は部活動などで活用する。遠征に来た他校生の宿泊受け入れも想定する。正社員1人を雇用し、土地と建物は約2550万円で購入する。事業費は3億2千万円。研修部分を先に2020年4月ごろから使い始める。

旧高江中は、スポーツスクール企画運営のオフィスHIGASHI(薩摩川内市)が体育館をバドミントンの指導場、校庭をサッカー場として使う。校舎は宿泊施設、食堂などにする計画。体育館や校庭は地域住民も使える。市と年約225万円の賃貸借契約を結び、正社員1人と、パート従業員5人を雇用する予定。工事費1億5873万円を見込む。12月に開業予定。



 15.  終日対応の救急診療所開院 曽於市

南九州市や山口県などで救急診療所を運営する広域医療法人EMS=松岡良典理事長(40)=は7月1日、曽於市末吉町二之方に「森戸救急クリニック」を開院する。医師・スタッフは森戸清人院長(40)をはじめ22人。救急患者には24時間365日対応し、医療過疎の改善が期待される。

曽於医療圏(曽於市、志布志市、大崎町)は人口当たりの医師数が県内で最も少なく、救急対応できる病院も限られている。このため、救急患者の約半数が圏外の病院に搬送されており、救急医療体制の整備が課題となっていた。

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