令和4年9月1日~9月30日

全国九州鹿児島県市町村別に不動産価格の動きと今後の動向、不動産の有効活用、不動産の相続・遺産分割等に関する参考となる情報です。お役に立てれば幸いです。



 1.  大和ハウス、屋根に太陽光 2000億円投資 【日経】

 大和ハウス工業は2000億円を投じて2030年度に太陽光などの発電能力を現在の5倍の250万㌗に高める。工場などの屋根にパネルを設置し企業に電気を売る。

 富士経済(東京・中央)によると、屋根などを使った太陽光発電の関連市場は35年度に20年度比約16倍の2553億円まで伸びる。今後は再エネの発電所として屋根を確保する競争が激しくなる見込み。



 2. 米マリオット 地方観光に照準 国内ホテル3割増に 【日経】

 米マリオット・インターナショナルは2024年末までに日本国内で運営するホテルを約100施設と現在から3割増やす。都市部やリゾート地に加え、地方にある「道の駅」併設型のホテルも増やす。

 特に重視するのが九州地方。九州で10拠点弱まで増やす。

 同社は日本で「ザ・リッツ・カールトン」、「シェラトン」、「ウェスティン」など高級ホテルを大都市やリゾート地で展開している。



 3. JR貨物 駅跡地で太陽光発電 【日経】

 JR貨物は2023年度から全国の貨物駅跡地を使った太陽光発電事業に乗り出す。旧国鉄時代の駅跡地など100カ所超の遊休地の一部に太陽光パネルを設置。






知って安心:不動産鑑定(士)とは

一般的にはあまり馴染みのない資格ですが、一言でいえば「不動産の権利利益の評価」に関する唯一の専門家です。

身近なところでは9月21日に発表された令和4年の基準地価にも直接関わっています。

そもそも不動産の価格は農地の小作料、地代、家賃等をもとにした収益価格によって価格が決まっておりました。

戦後の経済成長に伴い人口の都市集中が生じ、地価の大幅な上昇が始まり社会問題になりました。そこで不動産の価格決定する専門家として昭和38年に国家資格として不動産鑑定士の制度が始まりました。

その後、プラザ合意後(昭和60年)を経て、バブル景気による地価高騰により社会経済問題が引き起こりました。

その結果、金融機関を始めとして不動産に関わる企業、個人が連鎖的に倒産、消滅していきました。その中で整理回収機構(RCC)をはじめとして不良債権処理のための問題にも不動産鑑定士が対応してきました。



具体的に不動産鑑定士の仕事としては下記のとおりです。



◆公的評価 → 地価公示、地価調査、固定資産税評価、相続税路線価

 ◆一般評価 → 土地・建物の鑑定評価、家賃、地代の鑑定評価

 ◆コンサルティング → ①投資用不動産の取得の可否と上限価格の判定

             ②老朽化マンションの建替えに関する調査

             ③相続・遺産分割・民事信託にかかる調査

             ④公有不動産の現状把握と有効利用度評価

             ⑤不動産についての困りごとなどの相談業務




4. 令和4年地価調査 発表 【鹿児島県】

 鹿児島県は20日、7月1日時点の基準地価を発表した。鹿児島市の商業地は新型コロナウイルス感染拡大への懸念が薄まり、対前年変動率の平均は0.2%(前年はマイナス0.2%)で2年ぶりにプラスに転じた。住宅地は0.0%で横ばいだった。

 一方、県全体は商業地、住宅地とも下落傾向が続き、都市部と地方の二極化は変わっていない。
令和4年調査




5. 県住宅供給公社 解散時期見通せず 【鹿児島県】

 鹿児島県は県議会総合政策建設委員会で、塩田康一知事が将来的に解散する方針を表明している県住宅供給公社(鹿児島市)について、「資産整理のめどが立てば解散となるが、まだ資産整理方針も作成しておらず、現時点で解散時期の見通しは困難」との見解を示した。



6. 鹿児島空港民間委託の可能性 【鹿児島県】

 鹿児島県議会は本会議を開き、一般質問を行った。塩田康一知事は「鹿児島空港の民間委託(コンセッション)に関し、情報収集している」と述べ、空港の管理・運営を民間に任せる可能性があることを示唆した。



7. 馬毛島 防衛施設指定 種子島3市町に交付金 【防衛省】

 西之表市馬毛島への米軍空母艦載機陸上離着陸訓練(FCLP)移転と自衛隊基地整備計画を巡り、防衛省は、米軍再編特措法に基づく「特定防衛施設」に馬毛島基地(仮称)を、「特定周辺市町村」に同市と中種子、南種子両町を新たに指定すると官報で告示した。指定によって種子島1市2町は再編交付金を受けられるようになった。

 交付額や時期について同省は明らかにしていないが、関係者によると、本年度分は1市2町で約10億円規模を検討しているとみられる。



8. 電車通り歩道デッキ開通 19・20番街区市街地再開発は全事業が終了 【鹿児島市】

 鹿児島市中央町の商業施設「Li─Ka(ライカ)1920」と電車通りをまたいで南国センタービル前を結ぶ歩行者用デッキが完成し、利用が始まった。ライカが入る鹿児島中央タワーを核にした鹿児島中央駅東口側の19・20番街区市街地再開発は、2005年の研究会発足から約17年を経て全事業が終了した。

令和4年8月1日~8月31日

全国九州鹿児島県市町村別に不動産価格の動きと今後の動向、不動産の有効活用、不動産の相続・遺産分割等に関する参考となる情報です。お役に立てれば幸いです。



 1.  親子間の贈与─保険金・不動産に課税リスク 【日経】

 子が親から土地などを購入したとき、近隣の取引事例や公示地価などの時価を下回る金額だった場合も、時価と購入金額との差額に贈与税がかかる。

 「不動産の購入金額に比べ、年収やローンの金額が少な過ぎれば贈与が疑われる」

 不動産の所有権移転登記情報を基に「お買いになった資産の買入価額などについてのお尋ね」という質問文書を送る場合がある。

 この「お尋ね」では、不動産購入金額や購入資金の調達方法、前年の所得金額などの回答を求められる。購入金額と借入金、自己資金との差額が多いのに明確な回答がないなど贈与が疑われるものをあぶり出す狙いがある。



 2. 宿泊・旅行約5000施設閉業 コロナ下の2年で 【日経・NTTタウンページ】

 国内のホテルや旅行会社の1割に当たる約5000施設が、新型コロナウイルスの感染拡大後の2年間で閉業した可能性があることが分かった。

 日本旅館協会の21年10月のアンケート調査では、業績が経常赤字だと答えた旅館は7割あった。客室数が100室を超える大規模旅館に限ると9割弱まで上昇する。

 総務省によると、宿泊業の従事者は22年5月に66万人(速報値)と20年3月に比べて4万人減った。




 3. 路線バス、収支悪化に拍車 【日本バス協会】

 全国の路線バスの2020~21年度の営業収支は推定3759億円の赤字で、新型コロナウイルス感染拡大前の10年分の損失に相当することが分かった。

 JRなど鉄道各社は不採算の地方路線のバス転換を見据えるが、公共交通全体の厳しい経営環境が浮き彫りになった。たび重なる行動制限にともなう移動自粛の広がりに燃料高が重なり赤字幅が拡大した。
コロナ下で全国路線バスの赤字幅が拡大した




 4. 外貨、不動産買い攻勢 【日経】

 外資企業が割安感の強まった日本の不動産買いに動いている。円安の進展で商業用不動産のドル建て価格指数は異例の水準に低下し、低金利を背景に、投資利回りをはかる「イールドスプレッド」も安定し、海外勢の投資は続く見通し。

 配当収入などインカムゲイン狙いのマネーは市場から流出気味だが、日本の不動産には足元の円安も手伝って将来のキャピタルゲイン(売却益)も視野にマネーが向かう。

 不動産サービス大手CBREによると、東京都心5区の大型オフィスビルの期待利回りと長期金利との差(イールドスプレッド)は10年以降、2~3%台を維持。

 2013年の日銀の異次元緩和以降、足元のさらなる円安の進展もあって海外の投資マネーが国内市場に活発に流れ込んでいる。



 5. 伊藤忠が水素スタンド 【日経】

 2024年に国内初となる24時間営業のステーションを福島県に設置。今後、幹線道路沿いを中心に全国展開し、燃料電池車(FCV)のトラックやバスなどに供給する。

 水素ステーションは貯蔵している水素を車に充塡するため、適切な圧力に高める「昇圧設備」が必要だ。

 この昇圧設備について毎年、法定点検をする義務がある。点検に1~2週間かかるため昇圧設備を1台置くだけでは年中無休にできなかった。

 昇圧設備は1台当たりの初期コストが5億円前後かかるが、昇圧設備を2台置く年中無休のステーションを展開していく。



知って安心:一物四価とは

世の中の土地価格には目的に応じて4つの異なる価格が存在します。それぞれの価格の内容と活用される場面及び特徴について述べます。

区分

内容

活用される場面

特徴

公示地価・基準地価

住宅地、商業地、工業地と用途の異なる地点について1㎡当たりの価格で発表されています。公示地価の価格の基準となるのは毎年1月1日。評価機関は国土交通省。基準地価は7月1日です。評価機関は都道府県知事。

一般の土地取引の指標や公共団体の土地の取得や払い下げをする際の基準となる価格

・概ね周辺の標準的な画地の1㎡当たりの単価で、建物がある場合は建物がない更地としての価格です。

・現実の社会・経済情勢の中で合理的と考えられる市場で形成される価格を表しています。今ではいわゆる“時価”と同じ概念です。

・過去1年間の動きを表した価格で取引時点が違う場合は変動修正をする必要があります。

・評価額を知るにはウェブサイト「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で見られます。



相続税評価

土地の相続税や贈与税の算定となる価格で価格の基準となる日は毎年1月1日。評価機関は国税庁。相続税路線価(道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの単価)。路線価がない場合は固定資産税評価額に一定の倍率を乗ずる倍率方式があります。

相続等が発生した場合

・標準的な宅地の1㎡当たりの単価に形状など財産評価基本通達によって定められた率で補正した後に地積を乗じて算定されます。

路線価は「公示地価」「基準地価」の80%が目安となっています。

・財産評価基本通達があっても税理士を悩ませる評価単位や地積規模の大きな宅地など数多くあります。

・税理士ではなかなか対応が難しい都市計画道路予定地、周知の埋蔵文化財包蔵地、地下埋設物のある土地や土壌汚染地、土砂災害特別警戒区域の土地など路線価とは大きく乖離した土地もあります。

・国税庁のウェブサイト「財産評価基準書で確認することができます。



固定資産税評価額

土地の所有者に課されます。固定資産税都市計画税、売買、交換の時に発生する不動産取得税登録免許税の算定基準となります。

基準日は毎年1月1日ですが評価額は3年ごとに見直しされます。評価機関は各自治体の首長です。

・土地を所有している個人、法人が対象です。

・売買・交換を行う場合

・各自治体が公共サービスなどにより恩恵を受ける個人・法人等に課せられる税金です。

・各自治体が行政サービスのために自由に使えるお金です。

・相続税と同じように路線価が設定されている場合は路線価の1㎡当たりの単価に形状など固定資産評価基準定められた率で補正した後に地積を乗じて算定されます。

固定資産税評価額は「公示地価」「基準地価」の70%が目安となっています。

・大量の筆の土地を3年ごとに一括評価するためどうしても見落とす場合があり相続税路線価と同じようなリスクを内蔵しております。

・固定資産税の納税通知書のほか固定資産台帳でも確認できますが、原則第三者は見られません。

・路線価は全国どこでもみることが可能です。

実勢価格

実際に取引されている価格で売買当事者で合意した価格。

実際の取引や交換の場面

・実勢価格は契約自由の原則に基づき当事者間で合意した価格です。また土地はそれぞれ固有の条件を存していますので、当該固有の条件を反映した価格となります。

・一方、売買当事者の諸事情、例えば早期に換金したい、どうしてもこの土地を手に入れたい、同族会社間や企業の経営戦略上の思惑もあって価格が決まります。

・通常の取引状況の場合に成立する価格とは異なるケースや当事者の強弱により同一価値の土地でも1㎡当たりの単価でみれば「公示地価」「基準地価」を大きく上回ったり、大きく下回ったりする場合もあり揺れ幅の大きい価格です。

・気を付けなければならないのは縁故や同族会社間の場合は著しく低かったりした場合は税務署による追徴課税リスクが生じる場面もあることです。








6. マンション平均5000万円超 【住宅流通新報社】

 福岡市内で1~6月に販売されたマンションの平均価格が九州で初めて5000万円を超えた。建設資材や地価が上昇し供給戸数が絞られる一方、金利の先高観が強まるなかで早期に住宅を取得しようとする動きが広がっている。

 民間調査会社の住宅流通新報社(福岡市)によると前年同期に比べ12%(556万円)跳ね上がった。

 販売価格の上昇から、1~6月の福岡市の1戸当たりの平均面積は68.62平方㍍と、前年平均に比べ0.4%減った。部屋を小さくすることで総額を抑えている。

 県別にみると鹿児島が39%増の278戸となっている。

九州7県のマンション販売状況





7. 九州・沖縄の人口 前年比0.56%減 【総務省】

 総務省が発表した住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査(1月1日現在)によると、九州・沖縄8県の人口総計は前年比0.56%減の1428万人だった。沖縄を除く7県で減少し、減少率も拡大した。鹿児島県は0.77%減。

 長崎県は日本人の社会減少率全国1位で、減少数では3位だった。
九州沖縄8県の人口2022年1月1日時点


8. 京セラ国分工場増設 【霧島市】

 京セラ(京都市、谷本秀夫社長)は、鹿児島国分工場(霧島市国分)に、新たに工場1棟を建設する立地協定を霧島市と結んだ。電子部品「積層セラミックコンデンサー(MLCC)」を製造する。約150億円を投資し、2023年2月着工予定。24年5月順次操業する。

 国分工場敷地内の研究棟「ものづくり研究所」を9月から解体し、跡地に整備する。隣接する工場に接続する形で鉄骨6階建て、延べ床面積3万7559平方㍍を建設する。50人を新規雇用する。





















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