令和2年3月1日~3月31日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 令和2年地価公示発表 国土交通省

◆全国の用途別地価の推移・動向

令和2年地価公示の全国の地価動向によると全用途平均は5年連続、住宅地は3年連続、商業地は5年連続で上昇し、いずれも上昇基調を強めている。一方、地方四市を除くその他の地域においても、全用途平均(0.1%)・商業地(0.3%)が平成4年以来28年ぶりに上昇、住宅地(0.0%)は平成8年から続いた下落から横ばいとなり、工業地(0.8%)は2年連続の上昇となった。訪日客の増加や都市の再開発がけん引する構図である。

三大都市圏、地方中核都市とその他の地方圏との二極化・三極化が続いている。

◆鹿児島県の用途別地価の推移・動向

「全用途」は、28年連続のマイナス変動(▲0.9%)となったが、下落幅は縮小傾向。用途別では、「住宅地」は22年連続のマイナス変動(▲0.9%)、「商業地」は29年連続のマイナス変動(▲0.9%)となったが、下落幅はいずれもやや縮小。工業地は22年ぶりに(0.4%)上昇となった。

県都鹿児島市の上昇で下落幅は縮小したが、人口減少・高齢化の進行及び事業者数の減少から鹿児島市とその他の市との二極化が際立っている。



 2. 改正土地基本法が成立 4月1日施行 住宅新報

土地に関する基本理念を見直し、所有者不明土地(不明地)対策などを盛り込んだ改正土地基本法が3月27日、参議院本会議で可決、成立した。施行は4月1日

3月18日には、衆議院国土交通委員会で附帯決議がなされた。内容は、「財産権を不当に侵害しないよう配慮しつつ、土地の有効利用などへ向けた総合的施策を進めること」のほか、「土地所有者が登記や境界明確化を行う際の支援」「地籍調査の円滑・迅速化に向けた地方自治体への支援」「国民と自治体への地籍調査の周知および予算確保」「自治体による筆界特定申請に対応できる体制と予算の確保」の5項目。

同法改正案は土地についての視点として、従来の「所有」「利用」に加え、「管理」を新たな柱に据えた。土地所有者は管理に関して一定の責務を負うことを明記し、土地の有効な利活用も促していく。また、政府による「土地基本方針」の策定も新たに規定し、土地に対する国の姿勢を集約して明文化。併せて、不明地等の所在する自治体と近隣地域に求められる役割についても周知を目指す。

同法改正案では、土地基本法と併せて国土調査法等も改正。51年の開始から約70年を経て、地籍調査の進ちょく率はいまだ52%(19年3月末現在、国土交通省調べ)にとどまる。そこで先端技術の活用や手続きの見直しなどにより、調査の加速化を図る。



 3. 大規模盛り土造成地 全国に約5万カ所 国土交通省

谷や沢を埋め立てた大規模宅地は全国に5万1,306カ所あることが、国土交通省の調査で分かった。総面積は9万9684㌶で、詳細な実態判明は初めて。造成年代が古い場所を中心に大地震で崩落する恐れもあり、国交省は造成時期の特定や危険度調査を急ぐ必要があると判断。自治体向けの技術指針を近く策定し、優先的に調べるべき箇所を示す。

47都道府県1003市区町村で該当箇所を確認。都道府県別では神奈川が6304カ所で最多。次いで福岡4989カ所、大阪3709カ所、愛知3685カ所など、人口の多い地域が続いた。鹿児島は1926カ所。

調査対象は「大規模盛り土造成地」。大規模盛り土造成地とは谷や沢を土で埋めたり、傾斜地に盛り土をしたりした造成地のうち①盛り土面積が3千平方㍍以上②元の斜面の角度が20度以上で、盛り土の高さが5㍍以上─のいずれかに該当する場所を指す。



 4. RC造用の棒鋼 2年3カ月ぶり安値 日経

鉄筋コンクリート(RC)造の建設に使う棒鋼の流通価格が下落した。2019年秋に比べ約3%値下がりし、2年3カ月ぶりの安値になった。マンションの建設需要が減少しているのを背景に、棒鋼需要が低調になっている。原料の鉄スクラップ価格の下落も棒鋼相場を押し下げた。

国土交通省の建築着工統計をみると、RC造の建築着工床面積は19年11月から直近20年1月まで3カ月連続で前年同月比で2ケタ減。RC造が多い分譲マンションの新設着工も振るわず、棒鋼需要を押し下げている。



 5. 月例経済報告(3月)「回復」を削除 政府

政府は3月の月例経済報告で景気は新型コロナウイルスの影響で「厳しい状況にある」との判断を示した。判断から「回復」の文言が消えるのは6年9カ月ぶり。



 6. 東京五輪 1年程度延期 日経

安倍晋三首相は24日夜、国際オリンピック委員会(IOC)のバッハ会長と電話で協議し、夏の東京五輪・パラリンピックを1年程度延期することで合意した。遅くても2021年夏までに開催すると確認した。



 7. 省エネ住宅向けローン金利優遇 要件厳しく 国土交通省・住宅金融支援機構

国土交通省と住宅金融支援機構は、省エネルギー性能に優れた住宅向けのローン金利を優遇する「フラット35S」について、金利の引き下げが受けられる要件を厳しくする。いずれかを満たせばよかった断熱性とエネルギー消費量の要件を両方とも満たすことを条件とする。環境性能の高い住宅の普及を促す狙い。



 8. 「サブリース」に初めて法規制 日経

アパートなど賃貸住宅を一括で借り上げ、入居者にまた貸しする「サブリース」に初めて法規制がかかる。約束した賃料が顧客に払われないなどのトラブルが多発したため。「必ずもうかる」といった勧誘を禁止するほか、家賃の保証期間など重要事項の契約内容は書面を交付して説明する義務を事業者に課す。不適切な業者を排除する狙いがある。

政府は6日「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」を閣議決定した。



 9. 福岡県推計人口 調査開始以来、初の減少 福岡県

福岡県は30日、2019年10月1日時点の推計人口が前年比0.03%減(1381人減)の511万113人だったと発表した。調査を始めた1995年以来、推計人口が減少するのは初めて。

高齢化率は27.9%で過去最高となった。



 10. 三好不動産(福岡市)「リースバック事業」を4月から開始 日経

三好不動産(福岡市)は顧客から自宅を買い取った上で、引き続き賃貸契約を結んで住むことができるようにする「リースバック事業」を4月に始める。顧客は老後などに備えてまとまった金額の資金を確保でき、相続対策にもなる。三好不動産によるとリースバックは区分所有のマンションでも利用でき、年齢条件がないことが特徴だという。



 11. 九州企業 景況感は急速に悪化 九州財務局・福岡財務支局

九州財務局と福岡財務支局は、1~3月期の法人企業景気予測調査の結果を発表した。九州北部(福岡、長崎、佐賀)の景況判断指数(BSI)は全産業でマイナス15.4、南部(熊本、大分、宮崎、鹿児島)はマイナス19.6だった。新型コロナウイルス感染拡大に伴う消費低迷や物流遅延などで企業の景況感は急速に悪化している。調査は2月15日時点。



12. 鹿児島県内企業 「新型コロナウイルス影響」9割 九州経済研究所

鹿児島銀行系の九州経済研究所(鹿児島市)は、鹿児島県内の主要企業を対象にした新型コロナウイルスの影響に関するアンケート調査の結果を公表した。9割の企業が「マイナスの影響が出ている」または「今後出る可能性がある」と回答。業種別では「卸売業」、旅館・ホテルや外食産業などを含む「その他産業」などで「マイナスの影響」の比率が高いという。

記者会見した鹿児島銀行の松山澄寛頭取は「地元経済に与える影響はリーマン・ショックより大きいのではないか」と指摘した。



13. 南九州西回り自動車道 美山IC─伊集院ICの一部 4車線化へ 国土交通省

国土交通省は、2車線の対面通行で暫定運用している高速道路のうち、2020年度から新たに4車線化を進める候補として14道県の15区間(計約110㌔)を発表した。鹿児島県内は南九州西回り自動車道の美山インターチェンジ(IC)─伊集院ICの一部(約2.3㌔、事業費140億円)が入った。

15区間の事業費は計7080億円で、財政投融資を活用。有識者会議の審議を経て、今月中に正式決定する。



14.  新総合体育館 南日本放送(MBC)に協議申し入れへ 鹿児島市与次郎2丁目

鹿児島県は新総合体育館の候補地である県庁東側県有地(鹿児島市与次郎2丁目)の隣接地を所有する南日本放送(MBC)に、土地譲渡協議を正式に申し入れる方針であることが24日分かった。

県庁東側県有地の面積は8240平方㍍。県が目指している8千席程度の多目的アリーナを整備するには狭く、隣接するMBCグラウンドの一部(2万4千平方㍍)の取得が前提になる。



 15.  ドルフィンポート営業終了 鹿児島市

鹿児島港本港区の商業施設ドルフィンポート(鹿児島市)は31日、営業を終了する。



 16.  「竜宮の郷」の運営会社、9月末で撤退、旧甑島館は4月20に開業 薩摩川内市

薩摩川内市下甑の宿泊施設「竜宮の郷」の運営会社が、9月末で撤退する意向を市に伝えていたことが分かった。26日の市議会全員協議会で報告された。竜宮の郷は旧下甑村の直営施設として誕生。2016年に名古屋市のホテル業KOSCOINN(コスコイン)に無償譲渡された。土地は30年間無償貸与し、最低10年間は従来同様宿泊施設として使う条件だった。市によると、コスコインは「累積損失が増え営業継続が困難になった」と説明した。16年度に交付された補助金496万7千円、免除されていた4年分の固定資産税約450万円をそれぞれ返還、納付し、建物は現状で返還したい考え。

また、旧リゾートホテル甑島館(里)の運営を引き継いだホテルエリアワン「コシキアイランド」が4月20日に開業するとの報告もあった。



 17.  九州電力 川内1号機運転停止 薩摩川内市

九州電力は、原子力規制委員会が課すテロ対策施設が期限内に完成しないとして、川内原子力発電所(鹿児島県薩摩川内市)1号機の運転を16日午後に停止した。運転中の原発が新規制基準を満たせずに止まるのは初めて。



 18.  「笠沙恵比寿」公募で売却へ 南さつま市

南さつま市は、4月から休館する観光宿泊施設「笠沙恵比寿」(笠沙町片浦)の売却先を、4月末~6月末に公募する。18日の市議会全員協議会で明らかにした。最低制限価格は建物と浮桟橋が計1円。土地は一部を分筆し、不動産鑑定額の2432万7千円(税抜き)から差し引いた額を4月中旬にも決める。

7月上旬に売却先を審査・選定する。9月議会で承認を経て、2020年中の売却を目指す。

笠沙恵比寿は00年に開業。第三セクター方式から指定管理者制度に移行し運営していたが、現在の契約が切れる今年4月以降の管理者が見つからなかった。

令和2年2月1日~2月29日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 老朽マンション対策、一歩前進 改正法案 閣議決定 日経

築30年超などのマンションの老朽化対策が一歩進む。政府が28日に閣議決定したマンション管理適正化法などの改正案は、適切な管理をしている物件を認定する制度の創設や、敷地の売却をしやすくする。住民などの区分所有者で組織する管理組合に、修繕積立金の備えや円滑な建て替えを促す狙いがある。

国土交通省の推計ではマンションは2018年末時点で全国に約655万戸あり、国民の8人に1人にあたる約1500万人が住むとされる。そのうち築40年を超える物件は12%程度の約81万戸だが、20年後には約367万戸へと4.5倍に膨らむ。一方で滞納や空き部屋による修繕積立金の不足は深刻で、計画に比べて不足するマンションは35%に達する。

管理組合の機能不全も課題。501戸以上の大規模マンションでは総会の実際の出席割合が14%にとどまるほか、高齢化による役員の成り手不足も深刻。国交省は再生に向けた対策を拡充する。


令和2年2月分

 
 
 2. 「賃貸アパート経営」、「マンション投資」節税 監視強化 日経

「賃貸アパート経営」「マンション投資」といった名で富裕層の間で用いられてきた節税策が封じられる見通しだ。政府は税制改正や監視強化により相続税や所得税などを厳しく課す。不正融資や不適切工事の舞台となってきた賃貸住宅建設は課税面からも抑え込まれ、地価の下押し圧力になるとの見方もでている。

消費税還付スキームを封じるため政府は2020年度の税制改正の中で消費税法を見直す。賃貸住宅建物の取得については仕入れ税額控除の適用を認めないという中身。

財務省主税局によると今後は「いかなる手法を用いて課税売上高を作ろうとも控除は認めない」。新築する場合は4月以降、中古で買う場合は10月以降に契約する分から適用する。その前に手を打とうと急ぐ動きもあるが「税務署から税務調査を受ける可能性が高い」と税理士の多くはみる。

相続税についても税務当局が監視の目を光らせる。最近、税務署が税務調査で評価減を否認する例が目立ってきた。中には路線価すら認めず購入価格で課税し直す例もある。

特に厳しくみるのが「駆け込み節税」。80代、90代の高齢者が賃貸経営の話を持ちかけられて着手していたような場合だ。直後に相続がおきて「節税以外に理由が見いだせないと税務署は否認しやすい」(酒井克彦中央大学教授)。

当局は賃貸経営に伴う不動産所得にも厳しく対応している。不動産所得は家賃収入から必要経費を差し引いて計算し、経費が大きいと所得税・住民税は減る。対策として自分や家族を役員として不動産管理会社を設立し、そこに物件を移して経理処理する例が多い。

それ自体は問題ないが、管理会社に払う管理料などを必要以上に高く設定する例が後を絶たなかった。それがここ数年は管理料が一般的な水準より少し高かっただけで税務署が執拗に修正申告を求める例が増えているという。



 3. 地価動向報告公表 97地点で地価上昇(1月1日時点) 国土交通省

国土交通省が公表した四半期ごとの地価動向報告(1月1日時点)によると、三大都市圏と主な地方都市の商業地、住宅地計100地点のうち97地点が上昇した。上昇地点数は5期続けて同じだった。上昇地点数の割合が9割を上回るのは8期連続。

オフィスやマンションの需要が堅調な上、訪日客の増加に伴い店舗やホテルへの投資も続いていることが背景で「緩やかな上昇基調が継続」と分析している。

上昇率「6%以上」は前回と同じ4地点、「3%以上6%未満」は5減の19地点、「3%未満」は5増で、鹿児島中央駅など74地点。横ばいは3地点、下落は22期連続でゼロだった。



 4. 土地の境界確定 自治体主導で再開発促進 政府

政府は境界があいまいな土地を含む再開発を促進する。土地所有者や相続人の申請を受けて法務局が線引きをする制度について、自治体からの申請も認めるように改める。自治体主導で境界が定まれば、用地買収に向けた話し合いを進めやすくなる。不動産登記法の改正案を今国会に提出し成立をめざす。

自治体が申し出れば法務局員らが専門家と測量や実地調査、資料収集を行い、その土地が登記されたときの境界がどこだったのかを確認できるようにする。2006年に土地所有者や相続人を対象に始まった筆界特定制度の対象を広げる。



 5. 物流施設に投資マネー流入 日経

倉庫などの物流施設に投資マネーが向かっている。不動産サービスのJLL(東京・千代田)によると、物流施設の取引額はリーマン・ショック前の07年でも4400億円だったが、12年以降に急拡大し、18年以降は9000億円前後で推移する。かつて毎年1兆円超あった商業施設は電子商取引(EC)拡大によってやや下火になっており、足元で取引額は逆転している。

国内外の投資マネーが集まるのは、EC需要が伸び続けるとの予想があるため。物販全体に占めるEC比率は18年時点で米国の約10%に対して日本は約6%にとどまり、拡大余地があるとされる。

物流施設は、賃料収入を取得価格で割った投資利回りが他の不動産に比べて高いことも要因。JLLによると、19年末時点の想定利回りはオフィスビルや商業施設が2.6%で、物流は3.9%。低金利時代に1㌽以上の差は投資家にとって大きい。

もっとも、新規施設の供給が急増しているほか、資金流入の加速で投資家が得られる利回りの低下も目立ち始めており、危うさも漂う。



 6. 2019年九州7県マンション販売3%減 住宅流通新報社

九州7県の2019年のマンション販売戸数は前年比3%減の6688戸となり、3年ぶりに前年を下回った。価格高騰に消費増税が重なり、下期(7~12月)には16%減と大きく落ち込んだ。新規契約率が7割近くにまで急低下するなど供給過剰感も出ている。

県別の販売戸数は福岡県が8%増、鹿児島県が3%増となったが、その他の県では減少した。



 7. 新型コロナウイルス 九州・沖縄企業の2割「すでに影響」 東京商工リサーチ

東京商工リサーチが実施した新型コロナウイルスに関する調査で、九州・沖縄企業の2割が企業活動に「すでに影響が出ている」と回答した。具体的な影響を複数回答で聞くと「売り上げ(来店者数)が減少」が41%で最多で、「現地サプライヤーからの仕入れが困難となった」(29%)と「現地への出張の中止、延期」(24%)が続いた。

商工リサーチは「九州・沖縄企業は他の地域と比べて直接的な打撃を受けている」と分析する。

「今後影響が出る可能性がある」企業は4割。すでに影響が出ている企業と合わせると57%にあたる573社に達し、業種別では旅客運輸、ホテル・旅館、旅行業で100%となった。

調査は2月7~16日にインターネットで実施し、九州・沖縄に本社を置く997社から回答を得た。



 8. 九州・沖縄工場立地 3年ぶり減少 経済産業省

経済産業省がまとめた2019年上期(1~6月)の工場立地動向調査結果(速報)によると、九州7県の立地件数は38件で前年同期から14件減った。リーマン・ショック以降で過去最高水準だった前年同期から一転、3年ぶりに減少した。沖縄県も3年ぶりに減少した。

県別では福岡が14件(前年同期は17件)、佐賀は4件(4件)、長崎が4件(3件)、熊本は2件(5件)、大分が2件(8件)、宮崎は5件(3件)、鹿児島が7件(12件)、沖縄は2件(3件)だった。



9. 鹿児島県人口160万人割れ 人口減少加速 鹿児島県

鹿児島県が発表した1月1日時点の県内推計人口は159万9779人だった。前月から688人減り、150万人台は1940年の国勢調査(158万9467人)以来。

180万人台を割って、2011年に170万人を切るまで22年かかったが、それから10年足らずで160万人を割り、人口減少は加速している。

県人口は1955年の204万4112人をピークに下降線をたどり、82年に180万人台をいったん回復したものの、80年代後半に再び減少に転じた。

国立社会保障・人口問題研究所が2018年3月に公表した「日本の地域別将来推計人口」によると、県人口は25年に151万1千人、30年には143万7千人に減るとみられている。

推計人口は、5年に1度の国勢調査を基に毎月、出生・死亡、転入・転出を加減し、算出している。



10. 高齢化率31.9% 鹿児島県

鹿児島県が28日に発表した2019年10月1日現在の年齢別推計人口調査結果によると、65歳以上の老年人口は前年同期から5738人増えて50万5980人となり、総人口に占める割合は31.9%(0.6㌽増)だった。年少人口(15歳未満)、生産年齢人口(15~64歳)はともに減り、高齢化が一層進んだ。外国人は1万2416人で、23.2%増と高い伸びとなった。

人口が増えた自治体は姶良市(68人増)、陸上自衛隊駐屯地が開設した奄美市(51人増)と瀬戸内町(87人増)のみ。老年人口の割合が最も高いのは南大隅町の48.4%で、0.9㌽増。錦江町の46.1%、湧水町の42.7%が続き、12市町村が40%を超えた。



11.  樟南高校グラウンド跡 7億1300万円で売却へ 鹿児島市

鹿児島県は、鹿児島市魚見町の県有地2万1605平方㍍(樟南高校グラウンド跡)を、同市の不動産・宅地開発「富士土木エンヂニアリング」に7億1300万円で売却する。同社は戸建てや高齢者向け住宅を整備する考え。



12.  桜島スマートインターチェンジの下り線出口 3月20日正午に開通 姶良市

姶良市と西日本高速道路は7日、九州自動車道桜島スマートインターチェンジ(IC、同市西餅田)の下り線出口が3月20日正午に開通すると発表した。県北や大隅方面から市中心部へのアクセス向上が期待される。

残る上り線入り口は20年度の完成を目指している。



 13.  栗野工業高校跡地 三菱地所(東京)のグループ会社に2.7億円で売却 湧水町

鹿児島県は不動産大手の三菱地所(東京)のグループ会社に栗野工業高校跡地(湧水町)を2億7千万円で売却し、同社が整備する木材加工施設に19億7388万円を助成する。

県によると、木材加工施設は約9万1千平方㍍の同校跡地に3棟を建設。一戸建て住宅向けの大型木製パネル「CLT」とツーバイフォー(壁組み工法)の建材を主に製造し、住宅販売も手掛ける。

総投資額は約100億円。雇用は営業職も含め100人程度で、操業は2022年4月を見込む。助成金はほぼ全額を国の交付金で賄う。



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