令和2年12月1日~12月31日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する参考となる情報です。お役に立てれば幸いです。



 1. 検討期間の長期化にやや歯止め 売買契約者はハザード情報が上位 【RSC】

不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)が発表した第18回「不動産情報サイト利用者意識アンケート」の調査は、加盟不動産情報サイトの利用実態とその推移を調査するために年1回実施しており、物件契約に至ったユーザーの行動・特徴を中心にまとめている。

今回は、過去1年のうちにインターネットで自身の居住用物件(賃貸または購入)を調べた2,966人が回答。また、調査期間が20年3月19日~7月17日であるため、調査結果はコロナ禍の影響を受けている可能性があるとしている。

検索後に契約した人(301人)を対象に、物件の検討から契約までの期間を聞くと、全体で「1週間~1カ月未満」が35.5%(前年比9ポイント増)と最も多く、18・19年で最も割合が高かった「1カ月~3カ月未満」(34.8%・33.4%)を上回った。18年から長期化の傾向がみられた検討期間の長期化に、やや歯止めがかかった結果がみえた。賃貸では「1週間~1カ月未満」(46.0%)、売買では「1カ月~3カ月未満」(34.4%)の割合が最も高かった。

また、物件契約者が不動産情報サイトで物件情報以外に必要と思う情報としては、全体では「周辺の商業施設情報」が8割を超えトップだった。一方、売買契約者については、「浸水の危険性」(1位、78.8%)や「地盤の固さ(強さ)」(3位、75.5%)などハザード情報が上位となり、災害への備え・安全への意識が賃貸よりも高いことがわかった。



 2. 2四半期連続改善も景況感はなお低水準 【日銀短観】

日銀が発表した12月の企業短期経済観測調査(短観)は、大企業製造業の業況判断指数(DI)が9月の前回調査から17㌽上昇のマイナス10となった。改善は2四半期連続で、改善幅は2002年6月調査(20㌽上昇)以来、18年半ぶりの大きさ。ただ、自動車を含め大半の業種がマイナス圏内に沈んだまま。新型コロナウイルス感染症の影響から景況感はなお低水準が続く。

鹿児島と宮崎両県の12月の企業短期経済観測調査(短観)によると、全産業の業況判断DI(良いと悪いの割合差)は、前回調査より13㌽改善のマイナス4で、2期連続で改善した。改善幅は、比較可能な1989年2月調査以降、09年12月調査(12㌽上昇)などを上回り最大。

DIは業況が「良い」と答えた企業の割合から「悪い」と答えた割合を差し引いた数値。

調査は11月11日から12月11日に実施。対象は全国の約9500社で、回答率は99.5%。






 3. 全国不動産天気予報 公表 【日本不動産鑑定士協会連合会】

日本不動産鑑定士協会連合会は、「全国不動産天気予報」を公開した。同予報は、各都道府県不動産鑑定士協会が宅地建物取引業者などに行っているアンケート調査「不動産市況DI調査」に基づき、各地域の不動産市況の動向を天気記号で表示。天気記号は、調査回答の「良い」から「悪い」の割合を引いた数値をベースにしている。

各協会で調査対象項目や調査時期・方法が異なるため、単純な比較はできないが、各地域の傾向がわかりやすく示されている。



全国不動産天気予報 
   


 4. 太陽光発電 規制条例増加 【南日本新聞】

NPO法人「環境エネルギー政策研究所」によると、太陽光発電所整備を許可制にしたり、抑制・禁止区域を設けたりする条例を制定したのは12月上旬時点で少なくとも94自治体。17年の28自治体から3倍以上に増えた。

国は4月、太陽光発電所の新設に際し、環境影響評価(アセスメント)を導入した。ただ対象は原則、出力4万㌗(事業用地100㌶に相当)以上のメガソーラーに限られる。各地で広がる条例制定の動きは「国の規制だけでは不十分」(佐賀県伊万里市)との考えも背景にある。



 5. サブリース規制15日施行 【日経】

個人が買ったアパートやマンションを不動産業者が一括で借り上げて入居者に転貸する「サブリース契約」に関し、誇大広告や不当な勧誘を禁止する法律が15日施行される。空室による家賃収入の低下や費用負担のリスクを事前に明示させ、悪質な業者には業務停止などの罰則を設ける。

国土交通省によると約1万ある賃貸管理業者のうち、25%程度がサブリース事業を行っているという。

また国交省の19年の調査によると、オーナーに対して将来の家賃変動の条件や家賃の減額リスクを説明したサブリース業者は全体の6割にとどまった。



 6. 住宅ローン減税の要件緩和 【政府・与党】

政府、与党は、住宅ローン減税が受けられる住宅の床面積の要件を緩和し、現在の50平方㍍以上から40平方㍍以上とする方針を固めた。



 7. 新設住宅着工戸数16カ月連続減少 【国土交通省】

国土交通省が発表した10月の新設住宅着工戸数は前年同月に比べ8.3%減の7万685戸だった。減少は16カ月連続。リーマン・ショックの影響で2008年12月から16カ月連続で減少した局面に並んだ。

金融機関の融資態度が厳しくなって貸家が低迷しているのに加え、新型コロナウイルスの影響が響いた。



 8. 省エネ住宅にポイント付与 最大100万円分 【政府】

政府が2021年春にも始める「グリーン住宅ポイント制度」の全容が分かった。省エネルギー性の高い住宅の購入のほか、都市部から地方、災害危険地域から安全地域への移住を促すのが狙いで、一定の条件を満たせば家具などの購入に使える最大100万円分のポイントを付与する。



 9. 日経平均株価、30年ぶりの高値 【日経】

29日の東京株式市場で、日経平均株価が1990年以来30年ぶりの高値をつけた。日経平均は前日比714円(2.7%)高の2万7568円と、バブル崩壊直後の90年8月以来の水準に上昇した。



10. 九州・沖縄2021年度の経済成長率3.7%増 【九州経済調査協会】

九州経済調査協会は、九州・沖縄の2021年度の経済成長率が3.7%増になる見通しだと発表。実質域内総生産(GRP)は48兆1000億円を見込む。新型コロナウイルス禍で20年度は6.0%減となる見通しだが、21年度は半導体関連や自動車を中心に製造業がけん引し、バブル期の1990年度以来の高い増加率で回復するとみている。ただコロナ発生前の18年度は下回る。



11. 2020年九州域内「農林業センサス」公表 【九州農政局】

九州農政局は2020年の「農林業センサス」(農林水産省発表)の域内概数値を公表した。農業を主な仕事とする「基幹的農業従事者」は22万3860人で15年の前回調査と比べ23.1%減少した。

従事者の平均年齢は66.4歳で、65歳以上が占める割合は64.6%と、5年前より4.1㌽上昇した。

農家や法人、農協などを合わせた九州の「農業経営体」は16万4445で、5年前より20.7%減だった。同局によると、比較できる05年から最大の下落幅で「高齢化による離農や後継者不足が顕著に表れている」と話した。



12. 福岡都市圏の大型物流施設の空室ほぼゼロ 【日経】

大型物流施設の需給が九州で逼迫している。インターネット通販の普及などで人口が多い福岡都市圏の需要が大きく、不動産サービス大手、シービーアールイー(CBRE、東京・千代田)によると、福岡都市圏の中・大型の物流施設(延べ床面積約1万6500平方㍍以上の賃貸物件)の空室率は2019年にゼロになった。



13. 九州企業33.1% 2021年景気悪化見込む 【帝国データバンク福岡支店】

帝国データバンク福岡支店がまとめた「2021年の景気見通しに対する九州企業の意識調査」で、景気の悪化局面を見込む企業の割合は33.1%だった。回復局面は15.0%にとどまった。

悪化と回答した業種別の割合では不動産(42.9%)、建設(42.4%)、観光や宿泊を含むサービス(36.5%)が高かった。

九州・沖縄に拠点を置く1933社を対象に20年11月に調査し、859社から回答を得た。



 14.  「かごっまふるさと屋台村」営業終了へ 【鹿児島市】

JR鹿児島中央駅近くの「かごっまふるさと屋台村」は、年末で営業を終了する。

令和2年11月1日~11月30日

 1. 地銀合併 特例法が施行 【日経】

同一地域内の地方銀行が合併し、寡占状態となっても独占禁止法を適用しない特例法が27日、施行された。超低金利の長期化と人口減少で体力が弱まる地銀の再編を促し、地元企業を支援できるよう経営を強化させるのが狙い。

特例法は経営難にあえぐバス会社も対象で、統合や共同経営を容認する。



 2. 11月 月例経済報告 【政府】

政府は25日に発表した11月の月例経済報告で、国内景気の現状を「依然として厳しい状況にあるが、持ち直しの動きが見られる」とし、前月の判断を据え置いた。この表現は7月から5カ月連続。



 3. 地価下落止まらず 新型コロナ影響 「地価LOOKリポート」 【国土交通省】

国土交通省は、全国主要100地区の7月と10月の地価変動を比較する「地価LOOKリポート」を公表した。下落した地区数は前回調査の38地区(4月と7月を比較)から45地区へ増えた。新型コロナの感染は足元で再拡大しており、大都市を中心に地価下落が長期化する可能性がある。約半数の地区の地価が前回と比べ下落。

商業地の6割が下落となった一方、住宅地は2割が下落、8割は横ばいだった。



 4. 日本の世帯数 単身世帯が3分の1 【国勢調査、国立社会保障・人口問題研究所】

現在の日本の統計では「一般世帯」と、寮で共同生活する学生や福祉施設の入居者、営舎で生活する自衛官などの「施設等の世帯」に区分される。2015年の国勢調査では総数が5344万世帯で99%以上を一般世帯が占めた。

一般世帯の数は過去30年で4割増えた。著しく伸びたのが単身世帯を示す「単独世帯」。15年時点で1841万世帯と30年前の2.3倍で、全体に占める割合は34.5%と分類別で最多になった。

国立社会保障・人口問題研究所の推定によると一般世帯数は23年の5418万世帯をピークに減少に転じる。夫婦のみの世帯は25年に、単身世帯も32年に頭打ちになる見通し。総人口が減っても世帯が細分化されることで世帯数が増えてきたが、こうした状況も終わる。



 5. 再生可能エネルギー産業 世界で雇用急拡大 【日経】

再生可能エネルギー産業が生む雇用が急拡大している。国際再生可能エネルギー機関(IRENA)によると2019年の就業者数は約1150万人で、12年と比べ5割以上増えた。太陽光関連がけん引し、12年比で約2.8倍に増加。日本でも27万人が再生エネ産業に携わり、証券会社で働く従業員(約9万人)の3倍に相当する。

今後は洋上風力が雇用の拡大をけん引する可能性が高い。ただ日本は洋上風力の適地が限られており、順調に発電所の建設が進むかは不透明。



 6.  新型コロナウイルスのまん延 賃貸オフィスビル経営に打撃 【ザイマックス不動産総合研究所】

ザイマックス不動産総合研究所(東京・千代田)の調べによると、入居者から「賃料減額の申し入れ」があったと答えた貸主が最多で、45%に上った。次いでテナントの「退去(申し入れを含む)」で26%、「賃料支払い猶予の申し入れ」が24%で続いた。「賃料滞納」も15%あった。

「全テナントと賃料減額契約を結ぶ」動きがあった一方、「減額すると共倒れになりかねない」と応じなかった事例もあった。

調査は、東京23区と政令指定都市20市の不動産業者を対象として、早稲田大学と共同で8~9月に実施。



 7. 「都市再生特別措置法施行令の一部を改正する政令」閣議決定 21年10月施行 【国土交通省】

国土交通省は10月20日、「都市再生特別措置法施行令の一部を改正する政令」を閣議決定した。施行は21年10月1日からとなる。

今回の施行令改正は、居住誘導区域内の一層の安全性の確保を図るため、災害危険区域以外の災害時に人命・財産上の被害に直結するおそれが高いエリア(災害レッドゾーン)についても、居住誘導区域を定めない区域に追加。一方、地すべり防止工事や急傾斜地崩壊防止工事などを行い、区域内の住宅の安全性が確保されている場合には、居住誘導区域を定めない区域とはしないこととしている。



 8. 全国オフィスビル調査 【日本不動産研究所】

日本不動産研究所が発表した「全国オフィスビル調査(20年1月現在)」によると、全国87都市におけるオフィスビルストックは合計で1億3,021万㎡・1万586棟だった。このうち19年の新築オフィスビルは133万㎡・72棟、取り壊したオフィスビルは81万㎡・83棟。また20~22年の3年間におけるオフィスビル竣工予定は505万㎡・147棟で、このうち72%(床面積ベース)が東京都区部に集中している。



 9.  えびのインター産業団地 令和3年3月完成予定 【えびの市】

えびのインター産業団地は、国道268号に直結し、えびのインターから約500㍍の位置にあり、現在、令和3年3月竣工に向けて造成工事を進行中。これと並行して、当該産業団地の予約分譲の受付を行っている。分譲単価は12,000円/㎡(39,600円/坪)。団地面積173,000㎡、分譲面積113,700㎡(11区画)。



 10.  川内原発1号機 発送電再開 【薩摩川内市】

全国の原発で初めてテロ対策施設を整備した九州電力川内原発1号機(薩摩川内市)は19日深夜、8カ月ぶりに発送電を再開した。



 11.  「JR鹿児島本線鹿児島中央駅東口周辺の準高度商業地区」の地価動向 【国土交通省(令和2年7月1日~令和2年10月1日)】

「地価LOOKリポート」によれば、当地区は比較的築年の浅い優良なオフィスが集積し、新規のオフィス供給も限定的であることから、オフィスの空室率は低水準で推移している。当期は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響から企業の景況感の悪化が続いているが、金融環境が良好であること等から売主側も売り急ぐような動きが見られない。また、買主側は投資意欲に慎重な姿勢が見られることから、売買市場は様子見の状況が継続しており、取引利回りは横ばい傾向となっていることから、当期の地価動向は横ばいで推移した。

当地区は利便性が高く、市街地再開発事業の完成が近づいていることへの期待感や優良物件の供給が少なく、稀少性から堅調な土地需要は見込まれる。しかし、新型コロナウイルス感染症の終息が見込めない間は需要者の投資意欲に慎重な姿勢は継続すると見込まれるため、当地区の将来の地価動向は、当面は横ばいと予想される。
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