令和元年5月1日~5月31日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 未利用の国有地 売却から貸し出しに転換 財務省

財務省は未利用の国有地に関する基本方針について、売却から貸し出しに転換する。これまでは不要となった公務員宿舎などの売却を進めてきた。売却が一巡しつつあることもあり、今後は貸し出しにかじを切る。具体的には東京23区など人口密集地で1千平方㍍以上、大阪市や仙台市、那覇市など地方の中心都市で2千平方㍍以上の国有地が候補になる見通し。
民間で不足している保育や介護施設へ重点的に国有地を貸しつつ、商業施設などにも貸し出す。これまで貸し出す場合は、公共目的の施設に随意契約してきた。今後は商業施設を含めるため、競争入札を拡大する。貸出先には事業の健全性を確認するため、国の調査に協力することを義務付ける方針。
財務省は国有地の売却を進め、国有地の評価額である台帳価格で現在3626億円分が未利用となっている。過去約20年で5分の1に減少した。一方、国有財産の貸し付け収入は年間300億円台にとどまる。



 2. 土地の放置 国土利用計画見直し 国土交通省

国土交通省は放置された土地の増加を防ぐため国土利用計画を見直す。対策の緊急度合いに応じて土地を分類化し、管理の方向性を示す。国がつくる計画を踏まえて自治体に地域の実情に合った対応を促す。国土管理のあり方を示す国土利用計画は放置される土地の対策が欠けていた。法定である同計画に対策を明記して、国が積極的に関与することを明確にする。



 3. 所有者不明土地 一定の条件で売却 法成立 日経

所有者不明の土地を一定の条件で売却できるようにする法律が17日の参院本会議で成立した。
ただ今回の法律の対象は、不動産登記簿に所有者の氏名や住所が正常に記録されていない土地で、今回の条件を満たす土地は全国の1%程度にとどまる。
所有者不明土地問題研究会(座長・増田寛也東大公共政策大学院客員教授)の推計では16年時点の所有者不明土地は全国で410万㌶とされ九州本島の面積約370万㌶を上回る。手を打たなければ40年までに計720万㌶に膨らむ見通し。



 4. スルガ銀行 不適切融資計1兆700億円 日経

スルガ銀行は、投資用不動産向け融資で総額1.8兆円の全件を対象にした不正行為の調査結果を正式に発表した。不適切な融資は全体の6割強を占める計1兆700億円に達した。




 5. フラット35 不正利用された疑い 日経

住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」が、不動産投資に不正利用された疑いが出てきている。フラット35は自ら居住する目的で住宅を購入する人に対し、機構と提携した民間金融機関が資金を貸し出す。35年間の長期にわたり、低い固定金利で借りられることが特徴。第三者に貸し出す投資用不動産を取得するための利用は認めていない。
機構は「不正が疑われる事例があるため調査中だ」としている。国交省も現時点では調査中との立場。
投資目的の借り入れだと確認できれば、資金の一括返還を求めることになる。



 6. 国の借金 1103兆3543億円 財務省

 財務省は、国債や借入金を合計した「国の借金」は2019年3月末時点で1103兆3543億円だったと発表した。18年度末と比べて15兆5414億円増えた。



 7. 賃貸マンション活況 日経

不動産大手が賃貸マンションの開発に注力し始めた。住友不動産が2021年度に17年度比で5倍超の800戸超、野村不動産も20年度に3倍超の700戸を計画するなど軒並み供給を増やす。
若年層の持ち家志向が低下するなか、賃貸マンションは「生活の変化に応じて住み替えやすい」(都内の30代男性会社員)点が人気。
総務省によると、全国の30代の持ち家世帯の割合は13年時点で38.6%と20年で4.2㌽下落。「所有から賃貸へ」の流れが強い。契約率と販売戸数が低迷する分譲に比べ、賃貸マンションは着工戸数が年11万戸前後で安定する。



 8. 取引事例のない地域 「三極化」 不動産鑑定

昨今の地価動向は、「大都市では二ケタ台の地価上昇が続き、一方人口減少が進む地方では地価下落が続く…」などと「二極化」は定着した言葉となっている。さらに今では、地方の一部地域では取引事例のない「三極化」のエリアが出現し現実化している。
取引事例のない地域では地価がいくら下落しても取引される市場性を復元させる力も失い、取引される市場性のない買い手不在の地域となっている。



 9. 第40回「不動産投資家調査」(2019年4月現在) 一般財団法人日本不動産研究所

不動産投資家の今後1年間の投資に対する考えは、「新規投資を積極的に行う」が94%で前回調査よりも4㌽上昇した。一方、「当面、新規投資を控える」の回答は6%で前回調査より1㌽低下した。
日本の不動産投資市場の現状認識について、「ピークに達している」との回答が77.4%で最も多かった。「ピークに達している」とした回答者のうち、その理由については、「著しく低い利回りによる取引が多く出現している」が73.7%で最も多かった。
海外投資家の評価が高い日本の地域(東京を除く)としては、「大阪」が最上位で、「横浜」「京都」「福岡」が続いた。
今後10年間を見通した場合、対日不動産投資が現在よりも増えると思う国・地域は、「中国」が最上位で、「米国」「シンガポール」「韓国」「香港」「台湾」が続く結果となった。



 10. 博多駅周辺の再開発、加速 老朽化ビル20棟建て替え 日経

JR博多駅周辺の再開発が加速する。福岡市は、「博多コネクティッド」と呼ぶ、容積率緩和など規制緩和をテコにした再開発計画の概要を発表した。老朽化したビル20棟分の建て替えを促す。緩和は10年間の期間限定で、短期間で安全性や環境性能を高めた高機能ビルにし、グローバル企業を呼び込む。
博多駅から半径約500㍍のエリアにある、1975以前に建てられた6階以上、延べ床面積3000平方㍍以上のビルが対象。
福岡アジア都市研究所は20棟を建て替えた場合、延べ床面積が約1.5倍、雇用者数が約1.6倍になると試算。企業などの経済活動への波及効果は年間約5000億円に上るとした。
対象エリアは1963年に博多駅が現在の場所に移転したことを機に開発が進み、西日本シティ銀行本店や日本生命博多駅前ビル、福岡センタービル、福岡朝日ビル、博多新三井ビルといった築40~50年のビルが多い。



 11.  鹿児島港本港区ドルフィンポート 2020年3月末で営業終了 鹿児島市

鹿児島港本港区の商業施設ドルフィンポート(鹿児島市)は、2020年3月末で営業終了する。20年6月に鹿児島県との借地契約が切れ、更地にして返却することになっている。
ドルフィンポートは、鹿児島港本港区中央ゾーンの暫定開発として、県と鹿児島ウォーターフロント(同市、山形屋など7社グループ)が04年7月から16年間の定期借地契約を締結し、05年4月開業した。敷地は約3万平方㍍、高さ19㍍の展望タワーを中心にした2階建て、延べ床面積約6800平方㍍。親水設備や足湯、750台の駐車場を備える。18年度の利用者はおよそ191万人。
16年に三反園訓知事が就任し、桜島フェリーターミナル以南のドルフィンポート用地を含む本港区エリアの観光拠点化を打ち出している。



 12.  県内最大規模のスマートタウン 安全祈願祭 薩摩川内市

南国殖産(鹿児島市)など3社でつくる共同企業体(JV)が薩摩川内市に建設する県内最大規模のスマートタウンの安全祈願祭が10日、現地であった。再生可能エネルギーや情報通信技術(ICT)を積極的に活用し、快適で災害にも強い街づくりを目指す。メイン地区は7月にも造成に着手し、完成目標を2026年とする。
再エネの利用促進を進める市が2017年に事業者を公募。南国殖産、ヤマサハウス(鹿児島市)、橋口組(薩摩川内市)によるJVが選ばれた。計画地は川内駅から2㌔ほどの天辰町で、市から南国殖産が購入したメイン地区約2万7700平方㍍とモデルハウス用約3400平方㍍の2カ所。
南国殖産によると、メイン地区は太陽光発電システムや蓄電池を備えた一戸建て住宅約60戸や集合住宅が建つ予定。認定こども園、レストランも設け、災害時は避難所として開放する。



 13.  沖縄・奄美 世界自然遺産登録後押し 共同企業体結成

鹿児島県の奄美大島と徳之島、沖縄県の沖縄島北部、西表島の世界自然遺産登録を後押ししようと、NTTドコモや日本トランスオーシャン航空(那覇市)のほか、日本郵便沖縄支社(那覇市)など31社が共同企業体を結成した。
各企業は行政と組み、沖縄・奄美の環境保全や地域振興に取り組む。世界自然遺産登録に向けて企業がこうした活動をするのは国内初で、登録実現へ弾みをつける。



 14.  18年度 志布志-大阪航路 11年度以降最多

志布志-大阪航路の2018年度旅客数は前年度より14%増の17万8752人で、運航するフェリーさんふらわあ(大分市)が3社合併で現体制となった11年度以降最多だった。
新造船2隻が18年5月、9月それぞれ就航。運航数は前年度より2便少ない683便だったが、新船の広い客室やバルコニー付きスイートを売りに「カジュアルクルーズ」を打ち出し、利用が伸びた。
鹿児島市で県航路利用促進協議会総会で報告された。



 15.  オフィスリポート 福岡2019 三鬼商事株式会社 鹿児島市

三鬼商事株式会社の「オフィスリポート 福岡2019」によると、鹿児島市における2018年12月時点の貸事務所ビルの平均空室率は3.14%。前年同月比で1.75%低下(2017年12月時点4.89%)した。
鹿児島市における平均賃料は2018年12月時点で専有面積当たり8,913円/坪。(共益費は原則含まず)
鹿児島市における新築貸事務所ビルは2017年、2018年と2年間供給されていない。
調査対象は延べ床面積が100坪以上の主要貸事務所ビル。調査対象ビル数は36棟。建物全部の一括賃貸など特殊な事情のあるビルは調査対象に含まない。

平成31年4月1日~4月30日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 「大規模盛り土造成地」マップ 市区町村に代わり作成 国土交通省

国土交通省は、住宅用に整備された「大規模盛り土造成地」の場所を示すマップを、まだ作成していない市区町村に代わって作成・公表する事業に着手した。昨年11月時点の国交省集計では、大規模盛り土造成地の有無や、場所のマップを公表していない自治体は全市区町村の34%に当たる593。財政難や人手不足が要因で、栃木、佐賀、熊本、鹿児島、沖縄の5県では公表自治体がゼロ。災害時の危険箇所を伝える「ハザードマップ」とは違い、造成地の場所を示すだけにとどめる。2020年度末までに公表完了を目指す。


 2. 「日本の世帯数の将来推計」公表 国立社会保障・人口問題研究所

国立社会保障・人口問題研究所は、都道府県別の「日本の世帯数の将来推計」を公表した。世帯主が65歳以上の高齢者世帯は21年後の2040年に2200万世帯を突破し、このうち1人暮らしが占める割合は全都道府県で30%を超える。鹿児島の44.6%をはじめ15都道府県では40%以上となる。同研究所は「高齢化の進行に加え、未婚の増加が背景にある」と分析。


 3. 人口8年連続減少 総務省

総務省が発表した2018年10月1日時点の人口推計によると、外国人を含む総人口は17年の同じ月に比べて26万3千人少ない1憶2644万3千人だった。減少は8年連続。減少率は0.21%で、統計を取り始めた1950年以来、最大となった。外国人の過去1年間の入国者数から出国者数を差し引いた純流入数は16万5千人で6年連続で増えた。外国人が総人口に占める割合は1.76%。労働の担い手となる15~64歳の「生産年齢人口」は51万2千人減の7545万1千人、総人口に占める割合は59.7%で、50年以来最低。



 4. 不動産融資「過熱」状態 日銀 

日銀は金融システムレポートで、銀行による不動産業向け融資がバブル期の1990年末以来の「過熱」状態にあるとの分析結果をまとめた。日銀の「貸出先別貸出金」統計によると、国内銀行の不動産業向けの融資残高は18年末で78兆9370億円と、15年末から4年連続で過去最高を更新した。増加が目立つのが個人向けに賃貸用不動産の取得費用などを貸し出すアパートローン。相続税の節税対策としても利用が増えた。



 5. 投資信託の新規設定 10年ぶり低水準 日興リサーチセンター

個人向けの代表的な金融商品である投資信託の新規設定が減少している。2018年度は366本と前の年度比で99本(21%)減り、10年ぶりの少なさになった。次々に新しい投信を出しては顧客に乗り換えさせるのではなく、同じ投信を長期でじっくり保有してもらうビジネスモデルへの転換が進んでいる。18年度の新規設定はリーマン・ショックがあった08年度(302本)以来の少なさ。データをさかのぼれる06年度以降で最多の13年度(839本)の半分以下の水準になった。


 6. 住宅の特例措置終了 増税前の駆け込み小幅 日経

10月の消費税率10%への引き上げを巡り、注文住宅を税率8%のまま建てられる特例措置の期限が3月末で終了。現時点で大きな需要の増加はみられない。積水ハウスの3月の戸建住宅の受注金額は前年同月比で26%増だった。前回の増税時は、特例の期限だった13年9月の前に4カ月連続で駆け込みが起こり、最も伸びが大きい月では74%増に達した。それに比べれば「現時点であまり駆け込みは見られない」(仲井嘉浩社長)。大和総研の小林俊介エコノミストは「政府の増税対策が複雑で、消費者は増税前後のどちらで買えば得か判断がつきかねている」とみる。前回は相続税の増税も重なっており「住宅やマンションは前回で既に”駆け込み済み”の部分もある」。


 7. 空き家率過去最高13.6% 総務省

総務省が発表した2018年10月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は過去最高の13.6%だった。地方を中心に人口減少などで空き家が増え、戸数も最多の846万戸に上った。九州・沖縄8県の空き家戸数は100万戸を超え、住宅総数に占める空き家の比率は14.2%で全国平均を0.6ポイント上回った。鹿児島県の空き家比率は18.9%と全国でも5番目に高い比率となった。


 8.  アミュ鹿児島売上高 9期連続で最高

JR鹿児島シティ(鹿児島市)は、運営するJR鹿児島中央駅の商業ビル「アミュプラザ鹿児島」の2018年度の全館売上高が17年度比1.5%増の268億9000万円となり、9期連続で過去最高となったと発表した。入館者数も同4.5%増の1837万人で2年ぶりに過去最高を更新した。


 9.  川内原発1号機 来春運転停止の可能性

原子力規制委員会は、原発のテロ対策施設「特定重大事故等対処施設」(特重施設)が設置期限内に完成しない場合、原発の運転を停止させる方針を決めた。九州電力川内原発(薩摩川内市)1号機は、工事が約1年遅れる見通しで、設置期限の2020年3月時点で運転停止となる可能性がある。

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