令和2年9月1日~9月30日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する参考となる情報です。お役に立てれば幸いです。



 1. 65歳以上28.7%で過去最多 65歳以上の就業者数は16年連続の増加 【総務省】

総務省がまとめた15日時点の人口推計によると65歳以上の高齢者人口は前年比30万人増の3617万人だった。総人口に占める割合は0.3㌽上昇の28.7%でともに過去最多を更新した。

日本の総人口は前年に比べて29万人減の1億2586万人となる一方、高齢者人口は増え続けている。

国立社会保障・人口問題研究所の推計で、高齢者の割合は今後も上昇が続く。第2次ベビーブーム世代(1971~74年生まれ)が65歳以上になる2040年には35.3%になる見込み。

一方、2019年の65歳以上の就業者数は18年より30万人増の892万人で過去最高で、16年連続の増加。



 2. 日本の不動産に最大約8400億円 香港ファンド 【日経】

香港の大手投資ファンド、PAGは今後4年程度で日本の不動産に最大約8400億円を投じる。新型コロナウイルス禍で、企業の不動産売却や金融機関の不良債権処理が増え購入機会が増えるとみる。

不動産サービス大手JLLによると2020年1~6月の不動産取引額で東京は世界トップ。



 3. 2019年水害被害、過去最大約2兆1,500億円 【国土交通省】

国土交通省がまとめた「令和元年の水害被害額(暫定値)」によると、19年の水害被害総額は全国で約2兆1,500億円と、統計開始(61年)以来最大(津波被害除く)だった。

このうち「令和元年東日本台風」の被害額は約1兆8,600億円となり、津波以外の単一被害額でも統計開始以来最大となった。



 4. 賃料減額要請についてのアンケート集計結果 【大和不動産鑑定】

大和不動産鑑定は、「賃料減額要請についてのアンケート集計結果」を公表した。コロナ禍において、9割の資産管理会社や不動産管理会社が入居テナントから賃料減額要請があり、このうち4割程度が一時的に減額要請に応じている。

調査期間は20年6月24日~7月10日、63社(事例数135件)から回答を得た。

これによると、入居テナントから賃料減額の要請を受けたのは90%で、要請したテナント業種は飲食店が最も多く65件だった。減額要請期間は「3カ月」が36%と最も多く、次いで「だいたい半年」が21%。減額割合は、「だいたい50%減」が29%、「だいたい30%減」が28%だった。

 一時減額要請に応じたのは全体の43%を占めた一方、要請に応じなかった割合は51%と過半数を占めている。また、要請に応じた場合の期間は、「だいたい3カ月間」が最も多く33%、「緊急事態宣言が解除されるまでの間」が26%、「だいたい1カ月」が17%となった。減額割合については、「だいたい30%減」が45%、「だいたい50%」が24%という結果だった。

また、減額要請がなく、主体的に賃料減額を実施している企業も9.5%あった。



 5. 令和2年地価調査発表 【国土交通省】

◆全国の用途別地価の推移・動向

令和2年地価調査の全国の地価動向によると全用途平均は平成29年以来3年ぶりに下落に転じた。用途別では、住宅地は下落幅が拡大し、商業地は平成27年以来5年ぶりに下落に転じた。

三大都市圏についてみてみると、住宅地は東京圏、大阪圏が平成25年以来7年ぶりに、名古屋圏は平成24年以来8年ぶりに下落に転じた。商業地は東京圏、大阪圏で上昇を継続したが上昇幅が縮小し、名古屋圏は平成24年以来8年ぶりに下落に転じた。

地方圏についてみてみると、全用途平均・住宅地は下落幅が拡大し、商業地は昨年の上昇から下落に転じた。全用途平均・住宅地・商業地のいずれも、地方四市(札幌市、仙台市、広島市及び福岡市)では上昇を継続したが上昇幅が縮小し、地方四市を除くその他の地域では下落幅が拡大した。



◆鹿児島県の用途別地価の推移・動向

「全用途」は、29年連続のマイナス変動(▲1.5%)で、下落幅は拡大に転じた。用途別では、「住宅地」は23年連続のマイナス変動(▲1.5%)「商業地」は29年連続のマイナス変動(▲1.7%)となり、下落幅はいずれも拡大。

鹿児島市の「住宅地」は、21年ぶりにプラス変動となった昨年から一転し、マイナス変動(▲0.3%)となった。「商業地」は4年連続のプラス変動(+0.1%)となった。鹿児島市以外の市町村の「住宅地」は1%後半の下落、「商業地」は2%台の下落で、鹿児島市とそれ以外の市町村との二極化が続いている。



 6. 鹿児島県金融経済概況 【日本銀行鹿児島支店】

鹿児島県の景気は、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響により、厳しい状況にある。



 7. 「都城大丸」跡 高級ホテル 22年4月開業へ 【都城市】

都城市中町のデパート「都城大丸」跡の市有地に、高級ホテルが入る複合施設建設を計画する「センター・シティ(CC)」は、事業計画の規模を縮小した上で、2021年2月着工、22年4月開業とするスケジュールを発表した。CCは、都城商工会議所が中心。

延べ床面積約8千平方㍍の7階建て。4~7階に客室93室、3階にレストランやバーベキューテラス、1階にスーパーマーケットなどが入る。総事業費約37億円。

令和2年8月1日~8月31日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する参考となる情報です。お役に立てれば幸いです。



 1. 人口減50万5046人 調査開始以来最大 【総務省】

総務省は、住民基本台帳に基づく人口動態調査を発表した。1月1日時点の日本人は1億2427万1318人と前年から50万5046人減った。減少幅は1968年の調査開始以来最大で、11年連続で減った。外国人は7.5%増えて過去最多の286万6715人となった。

15~64歳の生産年齢人口は日本人全体の59.3%と3年連続で6割を切って過去最低を更新した。

九州・沖縄をみてみると、、外国人増加率の上位10位のうち5県を九州・沖縄が占めた。1位は宮崎、2位沖縄、3位鹿児島だった。日本人を含めた総計では福岡県が減少に転じ、人口増加県は九州・沖縄で沖縄だけになった。また市区町村別の総計は、全国で最も人口減少数が多いのが長崎市、2位が北九州市だった。福岡市は日本人の増加数で全国1位で増加が続く。同市は5月1日時点の推計人口が160万人を超えた。



 2. 百貨店売上高、店舗数は減少 【日本百貨店協会】

日本百貨店協会によると、2019年の全国百貨店売上高は5兆7547億円で、ピークだった1991年の約6割に落ち込んでいる。19年末の全国の店舗数は208店で、10年前の09年(271店)から2割減った。

大都市圏では百貨店各社の主力店舗がなお高い競争力を保っているが、地方や郊外では大型ショッピングモールやインターネット通販などに客を奪われている。



 3. 住宅向け集成材 7年4カ月ぶりの安値 【日経】

木造住宅の梁(はり)や柱に使う集成材の流通価格が下落し、7年4カ月ぶりの安値を付けた。

メーカー値下げの背景にあるのが、需要低迷と競合材の価格動向。新設住宅着工戸数は6月まで12カ月連続で前年同月を下回った。昨秋の消費増税に新型コロナの影響が重なり、住宅の購入意欲は鈍い。4~5月の営業活動が十分できなかった住宅メーカーも多く、今後も住宅着工は低迷する公算が大きい。加えて用途が重なる米松製材品との間で値下げ競争が生じた。

新型コロナの感染が全国に拡大している影響で、集成材の需要は今後も低迷が続く可能性もある。



 4. 2019年度末、給油所数3万ヵ所割れ ピークから半減 【資源エネルギー庁】

資源エネルギー庁は、全国の給油所数が2019年度末時点で2万9637カ所だったと発表。ピークの1994年度から25年で半減。給油所ゼロの自治体は19年3月末時点で全国に9町村。

18年度末から433カ所減った。小規模な給油所の後継者不足による撤退が増えている。新型コロナも給油所減を加速する。年々2%程度の減少だったガソリン需要のマイナス幅が、今年5月は前年同月比で2割減と広がった。カーシェアの普及なども給油所が減少する一因。世帯あたりの自家用乗用車の普及台数は19年3月末時点で1.052台。10年前と比べて3%下落した。

石油の流通に詳しい桃山学院大学の小嶌正稔教授は「30年までに給油所は2万カ所程度になる」とみている。



 5. 「森林信託」 国内初 岡山県で開始 【日経】

信託の仕組みを活用し、個人や企業に代わって所有林の樹木を管理する「森林信託」と呼ばれる国内初のサービスが、岡山県で始まった。最新の測量技術やITを活用した「スマート林業」を取り入れ、収益を生む森林に変える。

林業会社などに間伐や伐採を任せ、所有者は建材などとして販売した利益を分配金として受け取る。所有者にとって手入れができない森林を有効活用できる利点がある。分配金を受け取る権利を子や孫の世代に相続することも可能。

森林信託は三井住友信託銀行が業界で初めて取り扱いを始め、岡山県西粟倉村にある約10㌶の森林を1日付で受託。県外に住む個人が所有しており、自宅から離れた土地を自身では管理できないため、森林信託の利用を決めた。



 6. 損害保険大手 浸水リスク、保険料に反映 【日経】

損害保険大手が企業向けの保険で水害リスクに応じた地域別料金を導入する。自治体のハザードマップに連動して保険料を変え、浸水リスクが低いと安くし、高ければ1割ほど上げる。多発する豪雨災害のリスクを細かく保険料に反映する仕組みを取り入れる。

大手は21年1月から場所で保険料を変える仕組みを始める。東京海上日動火災保険は水害を補償する保険料をハザードマップの洪水データと連動させる。河川氾濫による浸水の深さで保険料率を3段階に分ける。リスクの低い地域は約2%下げ、浸水の可能性が高い地域は約2%上げる。川の近くの低地など甚大な被害が想定される地域は約10%上げる。損害保険ジャパンは自治体の地形データなどをハザードマップと組み合わせ保険料率を計算する。昨年末から代理店が保険料に反映し始めており、リスクに応じて自動的に保険料を変える。三井住友海上火災保険とあいおいニッセイ同和損害保険はマップとの連動を見送り、まず都道府県ごとに差をつける。



 7. 水害対策で、容積率緩和 【国土交通省】

国土交通省は水害対策に取り組むビルの容積率を緩和する。雨水の貯留設備や地域の避難施設を設ける場合、従来より大きなビルを建てられるようにする。

容積率緩和の具体的な割合は自治体が決め、例えば「容積率600%の建物で100%上乗せする」といった形で設定する。



 8. 地価下落38地点 新型コロナ影響 【国土交通省】

国土交通省が公表した地価動向報告(7月1日時点)によると、三大都市圏と主な地方都市計100地点のうち38地点が下落した。前回4月1日時点の4地点から急増し、下落が全体に占める割合は、2012年1月時点(42%)以来の水準。新型コロナウイルスの感染拡大で店舗、ホテル需要が減少し、上昇傾向の急ブレーキが鮮明になった。

前回は上昇73、横ばい23、下落4だったが、7月は上昇1、鹿児島中央駅など横ばい61、下落38だった。

国交省は、横ばいが最多で値崩れはみられず、マンション価格やオフィス賃料の市況を見極める必要があるとして「全体として下落傾向に転じたとは言えない」と分析。

報告は28都道府県の商業地、住宅地計100地点が対象。



 9. コンビニ店舗数 1981年度以降、初めての減少 増収率も2010年度以降、最低 【日経】

19年度の国内コンビニ店舗数は、比較可能な15社で5万8250店と18年度比で0.5%減った。データを遡れる1981年度以降、前年度実績を割り込んだのは初めて。なかでもローソンは約200店の大幅純減となった。

15社の全店売上高は11兆9240億円となり、伸び率は1.3%増と2010年度以降で最低を記録。売上高上位10社のうち5社が減収。



 10. 20年第2四半期 不動産投資額22%減 【CBRE】

CBRE(日本本社=東京都千代田区)は、20年第2四半期(Q2)の投資市場動向調査を公表した。Q2の事業用不動産の投資額は対前年同期比22%減の7530億円。J-REIT、国内投資家による投資が前年から大きく減少した。コロナ禍による取引の延期やキャンセルが影響しており、第3四半期(Q3)の投資額は更に減少するとみられる。

海外投資家の投資額が前年同期比45%増となっているが、これは年初に契約した大型取引が引き渡されたことなどが要因。その影響を除くと、海外投資家による投資額は1000億円を下回る水準。全投資額も5割強の減少になる。


20年Q2の投資額

 11. 8月月例経済報告 【政府】

政府は8月の月例経済報告で、国内景気について「持ち直しの動きがみられる」との総括判断を維持した。




 12. 太陽光発電 87自治体が規制条例 17年の約3倍 【日経】

日本の年間発電量に占める太陽光の割合は19年に7.6%と、14年の3倍超に増えた。環境エネルギー政策研究所(東京・新宿)によると、太陽光発電施設の規制条例を設けている自治体は17年の約3倍の87に増えた。森林伐採の影響などを懸念し、大規模事業は原則禁止する自治体もある。環境省は大型事業で環境影響評価を4月に義務化した。

日本の17年のエネルギー自給率はわずか9.6%で、国は「地産地消」できる再生エネの比率を30年度に22~24%とする目標に掲げる。一方で太陽光事業者の競争を促すため、安い価格で発電する事業者から順番に買い入れる「入札制」の対象を20年度から出力250㌗以上に広げた。

ただ太陽光パネルの低価格化が進めば、メガソーラーの設置が今後も続く可能性もあり、直接契約による売電も増えると予想される。



13. 九州7県マンション販売戸数 08年以降最低 【住宅流通新報社】

九州7県の1~6月(上期)のマンション販売戸数は、前年同期比28%減の2538戸。リーマン・ショックの影響が残る11年1~6月(3094戸)を下回り、統計が残る08年以降で最低となった。新型コロナウイルスの影響で、4~5月に販売が事実上ストップしたのが響いた。6月から客足は戻りつつあるが、年間で例年並みの6千戸を上回る水準を維持するのは難しい情勢。

民間調査会社の住宅流通新報社(福岡市)がまとめた。販売戸数は新規と在庫を合わせた総契約戸数で算出。



14. 舞鶴地区に新オフィスビル 【福岡市】

九州電力は、九州リースサービスなどとともに福岡市中心部で新たなオフィスビルを開発すると発表。地上9階建てで、8月下旬に着工して2022年春の完成を目指す。建設などにかかる総事業費は約100億円。新型コロナウイルスの影響下でも福岡市のオフィス需要は底堅いとみて、開発に踏み切る。

繁華街の天神に隣接する舞鶴地区に建設する。延べ床面積は駐車場部分を含めて約2万4千平方㍍。1階は店舗とし、2階以上をオフィスにする。1フロアあたりの賃貸面積は約1800平方㍍。



15. 「設備投資見送り」九州大手・中堅企業3割 【日本政策投資銀行(DBJ)】

日本政策投資銀行(DBJ)は新型コロナウイルスの影響で、九州の大手・中堅企業の3割が計画していた設備投資を見送ったとの調査結果を発表した。コロナで経営に打撃を受けたと回答した企業は全体の9割を占めた。コロナの影響については製造業の35%、非製造業の43%が08年のリーマン・ショックなど過去の経済危機を上回る影響があると答えた。見送った企業のうち、製造業で8割、非製造業の7割は「事態が収束すれば見送った投資を実行する可能性がある」とした。売り上げの回復時期については21年上期とする回答が、製造業は36%、非製造業で25%と共に最多となった。

九州に本社を置く資本金1億円以上の企業を対象に調査し、379社から回答を得た。内訳は製造業が128社、非製造業が251社。



16. 佐賀県、国体延期受け入れ 23年は鹿児島県 【日経】

新型コロナウイルス感染拡大の影響で、鹿児島県での年内開催を断念した国民体育大会(国体)に関して、2023年に内定している佐賀県の山口祥義知事は佐賀大会を1年延期し、鹿児島で23年に開くことを受け入れると表明した。



17. 大規模風力発電建設計画 急増 【鹿児島県】

大規模風力発電施設の建設計画が鹿児島県内で急増している。最大出力1万㌗以上が17区域で持ち上がり、うち7区域は10万㌗を超す。洋上風力は特に規模が大きく、吹上浜沖に96.9万㌗(風車最大102基)、北薩沖に60万㌗(同75基)の整備構想がある。

出力1万㌗以上の風力発電施設は環境影響評価(環境アセスメント)が必要となる。県によると、2020年度は過去5年で最多の8件がアセスの手続きに入った。19年度末現在、県内に1万㌗以上の施設は10区域あるが、10万㌗以上はない。

計画区域は強い風力が見込める北薩に多い。阿久根、出水、薩摩川内、伊佐、さつまの5市町の境界線付近に東京の3社が、高さ130㍍前後の風車計約130基の設置を計画している。

急増しているのは11年の東京電力福島第1原発事故を踏まえ、国が原発依存を減らし、再生可能エネルギーを推進しているため。



 18.  入来工業団地にクリーニング工場を新設 【薩摩川内市】

薩摩川内市の入来工業団地にイタックス(鹿児島市)がフレキシブルコンテナバッグ(フレコンバッグ)のクリーニング工場を新設する。9月着工、来年2月操業開始を見込む。

敷地面積は約1万7565平方㍍。鉄骨平屋の物流倉庫、洗浄工場など4棟を建設し、延べ床面積は計2329平方㍍。投資予定額は約4億7200万円で、うち約4千万円は市の補助金を充てる。27人の地元雇用を予定。年間売り上げは2.5億円を見込む。



 19.  加治木町に物流センター 【姶良市】

酒類卸売業の南九州酒販(鹿児島市)は、加治木支店(霧島市溝辺)を姶良市加治木町木田の須崎地区公共用地に移転し、加治木物流センターを造る。8月末に着工し、2021年5月の稼働を目指す。敷地面積は1万8495平方㍍。建物面積は、5013平方㍍の鉄骨1階建て。初年度売上高は25億円を見込む。このほか第2期工事として、7634平方㍍の建物を造り、倉庫業を始める計画。10月ごろ着工予定で21年10月以降の稼働を目指す。大手飲料メーカーの委託物流を担う予定。

1、2期合わせた建物面積は1万2647平方㍍。投資予定額は13億円。15人の新規雇用を予定する。



 20.  野井倉地域を都市計画区域に 無秩序な開発抑制 【志布志市】

鹿児島県都市計画審議会(会長・木方十根鹿児島大学大学院教授)は、志布志都市計画区域に志布志市有明の野井倉地域(135㌶)を加える変更を含む6議案全てを承認した。

野井倉地域では、国が東九州自動車道の志布志有明インターチェンジ(仮称)の整備を進めている。県は、市街地や志布志港へのアクセス向上に伴い地域の開発が予想されるため、「無秩序な開発の抑制を目的に、都市計画区域に加える」と説明。




 21.  「JR鹿児島本線鹿児島中央駅東口周辺の準高度商業地区」の地価動向

 【国土交通省(令和2年4月1日~令和2年7月1日)】

「地価LOOKリポート」によれば、当地区は交通利便性が優れ、新規のオフィス供給も限定的であることから、オフィスの空室率は低水準で推移している。これまでは、良好な賃貸オフィスの市況と、優良物件の稀少性による安定した取得需要が続いていたが、当期は新型コロナウイルス感染症拡大による経済活動の停滞から、需要者の投資意欲に慎重な姿勢が見られるようになり、取引等の需要者は様子見の状況となって取引価格は概ね横ばい傾向となったことから、当期の地価動向は横ばいで推移した。

当地区は利便性が高く、市街地再開発事業への期待感や優良物件の稀少性から長期的には堅調な土地需要は見込まれるが、新型コロナウイルス感染症の収束が見込めない状況が続いており、その間は需要者の投資意欲に慎重な姿勢は継続すると見込まれるため、当地区の将来の地価動向は、当面は横ばいと予想される。

© 2016 株式会社 鑑定ソリュート鹿児島. All Rights Reserved.

Please publish modules in offcanvas position.