令和4年7月1日~7月31日

全国九州鹿児島県市町村別に不動産価格の動きと今後の動向、不動産の有効活用、不動産の相続・遺産分割等に関する参考となる情報です。お役に立てれば幸いです。



 1.  大和ハウス 住宅2年連続の値上げ 【日経】

 大和ハウス工業が10月にも戸建て住宅を値上げする。異例となる2年連続の値上げで、引き上げ幅は販売価格の3%以内になる見込み。鉄骨や木材などの価格上昇に対応する。6月には積水ハウスも値上げしている。

 国土交通省によると、住宅の建設費は15年度を100とすると、21年度は114.4まで上昇した。20年度比では7.1㌽上がっている。



 2. FRB、2会合連続0.75%利上げ 【日経】

 米連邦準備理事会(FRB)は米連邦公開市場委員会(FOMC)で、2会合連続となる0.75%の利上げを決めた。

 FRBは6月に約27年ぶりとなる0.75%の利上げを決めたばかり。この3カ月間では計2%の利上げで、約40年ぶりの上げ幅。



 3. メガソーラー 曲がり角 【日経】

 再生可能エネルギーの代表格だったメガソーラーが曲がり角を迎えている。政府の買い取り価格制度の単価下落、平らで広い適地の減少を背景にウエストホールディングス(HD)やレノバは買取制度を使わない中小規模太陽光に軸足を移す。安全対策や景観保護などを理由に、自治体で規制強化や課税の動きが広がっているのも事業者の重荷になっている。

 メガソーラーは発電出力1メガ(メガは100万)ワット以上の太陽光発電所をさす。




 4. 太陽光発電、住民への説明義務化 【政府】


 政府は太陽光発電の導入を巡る住民トラブルを防ぐため、再生エネルギー由来の電気を固定価格で買い取る制度(FIT)の認定要件を厳しくする。事業者に対して開発予定地での説明会の開催や法令に基づく許認可の事前取得を義務づける。

 経済産業省や環境省など関係省庁の有識者会議が28日、提言案をまとめた。一般の意見を募って正式に決定する。

 FIT制度の認定要件として、地域住民らに対する事業概要の説明のほか、砂防法や森林法などで必要な自治体の許認可取得を加える。運転中の発電所は、法令違反を確認すれば売電収入の交付をすぐに停止できるように制度を改める。。



 5. REIT運用に業務停止命令 不動産の悪化を示すサインとの見方も 【日経】

 金融庁が中部電力系の不動産投資信託(REIT)運用会社、エスコンアセットマネジメント(東京・港)に対して3カ月間の業務停止命令を出した。親会社の持つ不動産をREITに高値で買わせようとしたためで(REITに親会社の持つ不動産を高値で買わせるために不動産鑑定士に高い価格を提示するよう働きかけたという。)、投資家の不利益につながりやすいREITの問題が浮き彫りになった。REIT運用会社への業務停止命令は15年ぶりで、不動産の悪化を示すサインとの見方も出ている。

 REIT運用会社への行政処分は2008年以来14年ぶり。重い処分である業務停止命令は07年のダヴィンチ・セレクト以来、15年ぶりとなる。

REITの仕組み

知って安心:株価・物価と不動産価格

 株価が上がれば不動産価格も上がり、株価が下がれば不動産価格も下がるという相関関係があります。

下記図の通り地価公示平均価格と日経平均終値の推移を長期のスパンでみてみると株価に1年~2年遅れて不動産価格は上昇又は下落していることが分かります。
地価公示平均価格と日経平均の推移


 1991年に崩壊したいわゆるバブル期においても株価の急落に合わせて2年後から不動産価格は同様に急落しております。2008年のリーマンショックは異次元の金融緩和と低金利によって短期間ではありましたが、同様の傾向が発生しました。

   物価との関連でみますと、ウッドショックと呼ばれる輸入木材価格の高騰や新型コロナ、ウクライナ侵攻により部品調達の面から建物関連の資材も上昇しております。建築費(設備を含む)の上昇により建物価格に上昇圧力がかかり、既に複数の大手ハウスメーカーは販売価格の上昇を発表しております。そのため、賃金や業績の上昇の程度によっては、住宅(戸建、分譲マンション)やオフィス取得の購入条件をワンランク引き下げるか、見送る人も増えてくる可能性があります。



6. 福岡市「都市力」で3位、 鹿児島市25位 【森記念財団都市戦略研究所】

 森ビル系のシンクタンク、森記念財団都市戦略研究所(東京・港)は、2022年版の「日本の都市特性評価」を発表した。経済や環境など6分野について東京23区を除く主要138都市を評価したところ、福岡市が昨年に続き全国3位になった。このほか上位30位以内に九州の3都市が入った。

 調査18年に始まり今回で5回目政令指定都市と各都道府県の県庁所在地に加え、人口17万人以上の都市を対象としている。都市の経済活動や観光地の多さ、子育てのしやすさなどを政府統計やアンケート調査の結果から分析し、「経済・ビジネス」「生活・居住」など6分野でスコアを算出して順位付けした。

 このほか、九州で上位30位以内に入ったのは北九州市(16位)と熊本市(18位)、鹿児島市(25位)だった。

九州沖縄都市特性順位

7. 鹿児島県内宿泊500万人を割り込む 11年以降最少 【観光庁】

 観光庁がまとめた宿泊旅行統計調査によると、2021年の鹿児島県の延べ宿泊者数は、前年より3.9%減の492万5760人で確定した。現行の調査方法に移行した11年以降最少で、初めて500万人を割り込んだ。新型コロナウイルス感染症拡大前の時期があった20年に対し、21年は年間を通じて影響が続いた。

 都道府県別の順位は前年と同じ20位で、九州では福岡(11位、962万520人)に次ぐ2番手。全国トップは東京の3823万9310人だった。



8. 鹿児島交通バス23系統を廃止 【南日本新聞】

 鹿児島交通は、鹿児島県内で運行する路線バスの地域間幹線50系統のうち23系統を10月から廃止する予定であることが分かった。

 新型コロナウイルス禍の長期化による経営悪化や慢性的な運転手不足が理由。



9. 半導体好調 薩摩川内市、人手不足 【薩摩川内市】

 川内公共職業安定所(ハローワーク川内)によると、2021年度の薩摩川内市の有効求人倍率は1.40倍と、前年度から0.25㌽上昇。全国と県の倍率を上回った。京セラ川内は、新型コロナウイルス禍で普及したテレワークの設備や第5世代(5G)移動通信システムの市場拡大により半導体用部品の受注が急増。来週には新工場操業も控え、年100人ペースで中途採用を続ける。

 有効求人倍率の上昇は、これに京セラ川内へ従業員が転職した地元企業の求人も影響。医療福祉や建設業からの旺盛な募集も押し上げているという。

令和4年6月1日~6月30日

全国九州鹿児島県市町村別に不動産の地価の動きと今後の動向、不動産の有効活用、不動産の相続・遺産分割等に関する参考となる情報です。お役に立てれば幸いです。



 1.  FRB 0.75%の利上げ 【FRB】

 米連邦準備理事会(FRB)は15日、27年7カ月ぶりとなる0.75%の利上げを決めた。

 今回の利上げは通常(0.25%)の3倍の規模で、政策金利は今秋にも3%を超える見通し。



 2. 一時、1㌦=135円台前半に 【日経】

 13日の外国為替市場で円相場が一時、1㌦=135円台前半まで下落した。金融不安で「日本売り」に見舞われていた1998年以来、約24年ぶりの円安・ドル高水準に逆戻りした。



 3. 2022年調査 農業経営体数100万切る 2005年の半分以下 【農林水産省】

 農林水産省が発表した2022年の農業構造動態調査によると、農家や法人などの農業経営体数(2月1日現在)は前年比5.4%減の97万5100となり、現行形式のデータのある05年以降、初めて100万を下回った。05年(200万9380)の半分以下に落ち込んだ。

 高齢化を背景とした個人の離農が進んだ一方、法人などは増加した。

農業経営体数の推移

 4. マンション所有者「不明」増加 【日経】

 マンションの区分所有者で、所在不明の人が増えている。空室の割合さえ確認できない管理組合もあり、管理費の滞納で建物の維持や保全が難しくなるほか、建て替えといったマンションの重要な決議に必要な賛成が集められなくなる。国は対策として不明な所有者を管理組合の決議から除外する「強硬策」の検討を始めた。

22年5月末には所有者不明土地などの問題に対応する関係閣僚会議で「今後急増する老朽マンションで所有者不明が深刻化する」との懸念が明示された。



知って安心:金利と不動産価格

金利と不動産価格は、下記の通り相関関係があります。通常、金利が上がれば価格が下がり、金利が下がれば価格が上がるという関係にあります。

 住宅(戸建住宅・分譲マンション)の月々の返済額を12万円(年間1,440,000円)とした場合、金利が1%から3%に上昇すれば購入可能額は下記の通り約890万円程低くなります。

金利

購入可能額

1

37,160,000

2

32,250,000

3

28,220,000

     ◆元利均等、借入期間30年を想定(年単位で計算し、四捨五入)


 投資用不動産(賃貸マンション、賃貸オフィス)

通常、投資家が投資用不動産に期待する利回りは金利との差(イールド・スプレッド)は4%程度とされています。

金利1%で5%の利回り確保できる5億円相当の投資用不動産の年間賃料を2,500万円とすると賃料の上昇がない以上、金利が2%に上昇すれば6%の利回りが期待されます。

その結果、6%の利回りを確保するには4億2千万円まで引き下げてもらわなければなりません。

年内賃料

金利

イールド・

スプレッド

期待利回り

価額

2,500万円

1%

4%

5%

5億円

2,500万円

2%

4%

6%

4億2千万円



 住宅(戸建、分譲マンション)にしても投資用不動産にしても金利の上昇により借入可能額が低下し、あるいは期待する利回りを確保するためには、価格の押し下げ圧力が高まりますので、不動産価格は下落することになります。



5. 九州7県の2021年の工場立地面積 過去10年で2番目の大きさ 【九州経済産業局】

 九州経済産業局が27日発表した九州7県の2021年の工場立地面積は140万平方㍍と、過去10年で2番目に大きかった。半導体など電子部品や自動車に関連する産業で約4割を占めた。立地件数は79件で前年比24件増。全体の7割強を新設が占めた。



6. 福岡市 オフィス面積が急拡大 【日経】

 成長が続く福岡市でオフィス面積が急拡大する。同市で進む再開発プロジェクト「天神ビッグバン」を中心に、2025年までに予定される供給面積は約26万平方㍍と、21年末時点の市内賃貸オフィス総面積の1割近くにのぼる。
福岡市のオフィス新規供給面積




7. だいわ鹿屋店 今年秋頃閉店 【南日本新聞】

 ショッピングセンターのプラッセだいわ鹿屋店(鹿屋市)が今年秋頃の閉店を決めたことが17日、分かった。運営する大和(本部・薩摩川内市)が明らかにした。



8. 県農業試験場跡地 民間事業者への売却を検討する方針 【鹿児島県】

 鹿児島県は県農業試験場跡地(鹿児島市西谷山2丁目)について、国や市に活用する予定がなければ、民間事業者への売却を検討する方針を表明した。

 対象の跡地は未利用部分約5万5千平方㍍。



9. 志布志港 2021年の国際コンテナ取扱量過去最多  【鹿児島県】

 志布志港(志布志市)の2021年の国際コンテナ取扱量(速報値、空コンテナを含む)が前年比6.7%増の11万686TEU(1TEUは20フィートコンテナ1個分)で過去最多となった。周辺道路などインフラ整備が進んだことが要因との見方がある。

県港湾空港課は、港自体のほか、東九州自動車道の整備進んでいることなどを挙げ、「志布志に物が集まりやすくなっている」とみる。

 志布志港では国際コンテナターミナルの岸壁が80㍍延伸され、今年1月から全長140㍍級のコンテナ船の2隻同時接岸が可能となり、荷役効率が向上。


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