令和2年6月1日~6月30日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する参考となる情報です。



 1. 本社機能 首都圏9年連続の「転入超過」 【帝国データバンク】

2019年に本社機能を首都圏4都県(東京、埼玉、千葉、神奈川)に他道府県から移した企業は312社で、9年連続の「転入超過」となったことが帝国データバンクの調査で分かった。4都県から転出した246社を66上回った。

4都県への転入の状況を道府県別にみると、大阪からが66社と最も多く、愛知34社、福岡25社、茨城19社と続いた。一方、4都県からの転出先は大阪が32社と最多で、次いで茨城30社、静岡20社、福岡18社だった。

4都県ではバブル崩壊後、企業の転出超過が続いたが03年に逆転。リーマン・ショックの影響を受けた09、10年を除き、転入超過が続いている。

同社がデータを持つ全国147万社について、登記上の本社のほか総務や人事部門といった本社機能も含めた移転の状況を調べた。



 2. 合計特殊出生率1.36 4年連続の低下 【厚生労働省】

厚生労働省が発表した2019年の人口動態統計で、1人の女性が生涯に産む子どもの数にあたる合計特殊出生率は1.36と、前年から0.06㌽下がった。4年連続の低下で07年以来12年ぶりの低水準になった。

働く女性の割合が高まり社会全体の晩婚化が進んでいることが背景にある。

19年に生まれた子どもの数(出生数)は過去最少の86万5234人、19年の死亡者数は138万1098人と戦後最多を更新、死亡者数から出生数を引いた自然減は51万5864人と過去最大になった。

九州・沖縄8県のうち、福岡や沖縄など6県で合計特殊出生率が18年より低下した。宮崎は上昇した。8県全てで全国平均(1.36)は上回ったが、依然として少子化問題は深刻になっている。ほかに長崎、熊本、大分、鹿児島で低下した。佐賀の出生率は横ばいの1.64だった。



 3. 新型コロナによる影響 「路線価」減額修正検討 【国税庁】

新型コロナウイルスによる経済活動低迷などの影響で大幅に地価(時価)が下落した場合、相続税や贈与税の算定に使う「路線価」を減額修正できる措置を国税庁が検討していることが分かった。実態と乖離した課税となるのを回避するのが目的。

みずほ信託銀行系の都市未来総合研究所によると、新型コロナの感染拡大などが響き、上場企業などによる不動産売買額(公表ベース)は今年4月以降急減している。5月は約500億円と前年同月比で87%減だった。

路線価は主要道路に面する土地の1月1日時点の1平方㍍当たりの価格で、国税庁が毎年7月に公表する。



 4. 新型コロナで地価上昇に鈍化の兆し 【国土交通省】

国土交通省が発表した「地価LOOKリポート」によれば、1月から4月にかけての全国100地区の変動率を見ると、地価が「横ばい」だった地区が前回調査(2019年10月~20年1月)の3地区から23地区へと7倍超に増えた。新型コロナウイルスの影響でホテルや店舗が集まる地方の商業地に影響が出た。

同調査では駅前の商業地や駅に近いマンションなど100地区の3カ月間の地価変動率を年4回公表している。

今回の調査では横浜市元町、岐阜市岐阜駅周辺、高松市丸亀町周辺、福岡市大濠の4地区で地価が下落に転じた。地価の下落地区が出たのは約6年ぶりとなる。



 5. 6月月例経済報告 「悪化」削除も厳しい現状認識は維持 【政府】

政府は6月の月例経済報告で、国内景気は「下げ止まりつつある」との認識を示した。経済活動が再開し、内需に改善の動きがみられるのが理由。

経済活動の再開を受け「悪化」の表現を削除し、判断を上方修正した一方、厳しい現状認識は維持した。内閣府幹部は「回復といえる状態にはほど遠い」と説明した。



 6. FRB、2022年末までゼロ金利政策を維持 【日経】

米連邦準備理事会(FRB)は、少なくとも2022年末までゼロ金利政策を維持する方針を表明した。



 7. 5月の訪日客1700人 単月の人数として最小 【日経】

日本政府観光局(JNTO)が発表した5月の訪日客数は前年同月比99.9%減の1700人だった。4月の2900人からさらに減少し、単月の人数として最小を更新した。昨年は約76万人が訪れた中国がわずか30人、60万人だった韓国は20人にとどまった。両国は2019年通年の実績では訪日客3200万人の半分近くを占めていた。他のアジア地域でも状況は同様で、訪日客は消失した。

国際航空運送協会(IATA)によれば、世界の国際線の旅客需要が19年の水準に戻るには24年までかかる見通し。日本の場合は19年に200万人を超える訪日クルーズ旅客がいたが、こちらも急な回復は見込みづらい。



 8. 観光事業者 需要回復1~2年後 【日経】

全国の主な観光事業者を対象にした日本経済新聞の調査で、客数が8割以上減った事業者が全体の6割にのぼることが分かった。需要が回復するには今後1~2年かかるとの回答も半数以上にのぼった。

新型コロナウイルスの影響で国内の移動が減ったほか、外国人の入国規制でインバウンド(訪日客)需要の先行きに不透明感が強いことが響いた。

日経新聞は5月末に全国の主なホテルや交通機関、観光施設を運営する129事業者に調査票を送り、103者から回答を得た。






 9. 改正マンション管理適正化法 成立 【日経】

老朽マンションの放置を防ぐ改正マンション管理適正化法が16日の衆院本会議で可決、成立した。管理が適切なマンションを地方自治体が評価・認定する制度を2022年までに作るほか、自治体には管理組合に指導・勧告できる仕組みも設けた。また外壁がはがれ落ちる恐れのある物件については、区分所有者の8割以上の賛成で敷地を売却できる制度も作った。



 10. 19年度新設住宅着工戸数 再び減少7.3%減の88.3万戸 【国土交通省】

国土交通省が発表した19年度の建築着工統計調査によると、新設住宅着工戸数は前年度比7.3%減の88万3,687戸となり、プラスに転じた昨年度から再びマイナスとなった。着工床面積も同4.5%減の7,310.7万㎡とマイナスに転じた。

前年度に増加に持ち直した「持家」「分譲住宅」ともに減少に転じ、なかでも「分譲マンション」の減少が分譲住宅全体を押し下げた。



 11. リーマンショックとコロナショックでの不動産市況の違い及び市況の動向 【東洋経済】


リーマンショックとコロナショック
コロナショックにより不動産市況の先行きが明るいとは決していえない。かといって暴落するという懸念も聞こえてこない。ただし、同じ不動産でもアセットタイプによってコロナ禍の影響に大きな差があることには注意が必要だ。多少の価格調整はあるものの、大幅な落ち込みはないというのが、現時点での不動産市況のメインシナリオだ。



12. ジョイフル直営200店程度閉鎖 ロイヤルHD70店程度の閉鎖を計画 【日経】

九州の外食大手が新型コロナウイルスの影響で構造改革を迫られている。ファミリーレストランのジョイフルは収益改善が見込めない直営200店程度を7月以降、順次閉鎖すると発表。ロイヤルホールディングス(HD)も2021年末までに70程度の不採算店の閉鎖を計画している。



 13.  アパホテル 天文館に新館 【鹿児島市】

アパホテル(東京都)は、アパホテル鹿児島天文館(鹿児島市千日町)の新館を建設すると発表した。新館は126室で、計206室体制となる。2021年9月開業を予定している。

新館は既存ホテルの道路向かいの同市船津町に新築する。敷地約620平方㍍、鉄骨造9階建てで、延べ床面積2230平方㍍。



 14.  「JR鹿児島本線鹿児島中央駅東口周辺の準高度商業地区」の地価動向【国土交通省(令和2年1月1日~令和2年4月1日)】

「地価LOOKリポート」によれば、当地区は交通利便性が高く、交通利便性が優れ新規のオフィスの供給もないことから、オフィスの空室率は低水準で推移し、オフィス賃料は緩やかな上昇傾向が継続している。また、当地区では自用のオフィス用地等の自己使用目的を前提とした土地需要のほか、不動産事業者による投資需要も見込まれるが、優良な物件の供給が少ないことから、稀少性が強まる状況が続いている。当期後半においては、新型コロナウイルス感染症による一時的な経済活動の停滞が見られたものの投資需要の減退までには至らず、当期の地価動向はやや上昇で推移している。

当地区は利便性が高く、市街地再開発事業への期待感による物件の稀少性の高まりから、堅調な土地需要は継続すると見込まれるが、新型コロナウイルス感染症が今後及ぼす県内経済への影響の程度がどの程度か不透明であり、需要者の投資意欲に慎重な姿勢が見られることから、これらの今後の動向に注視が必要である。

令和2年5月1日~5月31日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 第42回 不動産投資家調査 【一般財団法人 日本不動産研究所】

新型コロナウイルスの感染症の拡大により、今後の不動産投資市場については、「ネガティブな影響があるだろう」とする回答が全体の約97%を占めた。
今後1年間の不動産投資市場を念頭とした各アセットの見通しについては、ビジネスホテル及びシティホテルは、「ネガティブな影響がかなりある」とする回答が全体の約9割を占めた。一方、レジデンシャル(ワンルーム・ファミリー)や物流施設・ヘルスケア等については、「ネガティブな影響はあまりない」とする回答が最も多かった。
新型コロナウイルス感染症が今後収束したと仮定した場合の各アセットの見通しについては、ホテル及び商業施設系は「反転回復まで1年程度を要する」とする回答が最も多かった。一方、レジデンシャル(ワンルーム・ファミリー)や物流施設・ヘルスケア等は、「いち早く回復する」とする回答が最も多かった。



  ◆調査目的:新型コロナウイルス感染症の拡大と投資市場への影響等に係る不動産投資家の認識につ

              いて調査することを目的としている。

 ◆調査方法:「第42回不動産投資家調査」の特別アンケート(Ⅰ)として実施

 ◆調査対象:アセット・マネージャー、アレンジャー、開発業(デベロッパー)、保険会社(生損保)、

              商業銀行・レンダー、投資銀行、年金基金、不動産賃貸など193社

 ◆調査時点:2020年4月1日

 ◆回答社数:130社





 2. 管理不全の空き家7.7万戸除去 【国土交通省 総務省】

国土交通省と総務省は、年2回実施している「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空家法)の施行状況調査(19年10月1日時点)を公表した。

これによると、市区町村における「空家等対策計画」については、全市区町村の63%に当たる1,091市区町村で策定されており、19年度末には7割超の1,245市区町村で策定される見込みとなっている。

また特定空家については、空家法施行4年半の累計で、助言・指導が1万7,026件、勧告1,050件、命令131件、代執行(行政代執行と略式代執行)が196件。空家法第14条に基づく除去件数は、7,552物件だった。各市区町村が把握している特定空家は約1.6万件となっている。さらに、市区町村での取り組みなどを通じて所有者による除去が行われた件数は、累計で約7.7万件となり、空家法第14条に基づく措置以外でも取り組みが進んでいることが示されている。



 3. 不動産投資家約9割「不動産価格は今後下がる」 【日経】

新型コロナウイルスの影響を受け、不動産投資家の約9割が不動産価格は今後下がると見込んでいることが、民間企業のアンケート調査で分かった。

2020年末にかけての不動産価格について、「5~15%下落」との回答は65.5%「15%以上の下落」は23.8%上昇を見込むのはわずか0.4%

関心のある種類のトップはオフィスビル(22.6%)だが、2位の賃貸住宅とは0.3㌽差。3位の物流施設は17%。需要が比較的下がりにくいとされる賃貸住宅や、ネット通販拡大が追い風となっている物流施設が上位となった。



 4. 国内ホテル稼働率14.1% 過去最低を更新 【日経】

ホテル専門の英調査会社STRが発表した4月の国内ホテルの稼働率は14.1%となり、3月に続いて過去最低を更新した。平均客室単価も前年同月に比べ47.5%下落した。新型コロナウイルスのまん延で宿泊業の収益環境の悪化が一段と鮮明になった。

集計した国内の主なホテル1089軒の4月の客室単価は、8582円。前月に比べても19%下がった。

都市別にみると東京の客室単価は1万2829円で前年同月比41.9%下落。大阪は9295円で同40.9%下がった。稼働率はビジネス客の減少も影響し東京が11%、大阪が10.3%となるなど落ち込みが目立った。



 5. 建築費上昇 住宅の固定資産税負担重く 【日経】

住宅の固定資産税の負担が2021年度から重くなる。総務省は建築資材などの上昇を踏まえ、税額の基準になる住宅の資産価値をより高く見積もる方針。

東京五輪に向けた建設需要による資材の値上がりや、人手不足などによる人件費の上昇を反映して評価額は上昇。

延べ床面積で税額の上昇幅は異なる資材や


 6. 4月の貸出残高 約20年ぶりに過去最高を更新 【日銀】

日銀が発表した4月の貸出・預金動向(速報)によると、全国の銀行と信用金庫の貸出平均残高は前年同月比3%増の553兆4863億円。統計の公表をはじめた2000年1月以来、約20年ぶりに過去最高を更新した。新型コロナウイルスの招く経済の停滞に備え、企業が資金を確保する動きを反映した。
貸出残高の伸び率は17年8月(3.2%)以来、2年8カ月ぶりの大きさ。



 7. 大型小売店の出店急減 【日経】

大規模小売店舗立地法(大店立地法)に基づく新設届け出数を日本経済新聞が集計。00年6月施行の同法では、店舗面積が1千平方㍍超の大型店を新設する場合、都道府県へ事前に届け出る必要がある。
19年度の届け出は20年2月時点で384件。年度でも430件前後の見込みで、18年度(503件)より15%減る。過去最低だった大店立地法の施行翌年度の01年度(450件)や、リーマン・ショックの影響が直撃した09年度(500件)を下回った。出店ピークの03年度(789件)から半減近い。
減少が目立つのが大型ショッピングセンター(SC)など1万平方㍍超の商業施設。2月までの届け出は19件で、年度で18年度(22件)を下回ったもよう。10年代前半には年間30件以上の出店があった。
地方の人口減などが響き、成長余地のあるドラッグストアを除き市場がほぼ飽和している。新型コロナウイルスの感染拡大の影響でネット通販が急成長する中、大型店の出店のペースはさらに鈍りそうだ。



 8. 5月月例経済報告「急速な悪化」続く 【政府】

政府は28日にまとめた5月の月例経済報告で、景気は「急速な悪化」が続いているとの認識を示した。
新型コロナの感染拡大を受け、4月まで2カ月連続で景気判断を下げてきた。5月は3カ月ぶりに判断を据えおいた。景気の急速な悪化が続き「極めて厳しい状況にある」との認識は変えなかった。



 9. アスベスト(石綿)調査・報告を原則義務化 【日経】

アスベスト(石綿)の飛散防止対策を強化する改正大気汚染防止法が29日、参院本会議で賛成多数により可決、成立した。原則として全ての建物について解体・改修の前に業者が石綿の有無を調べ、都道府県などに報告することを2年以内に義務化する。
石綿をセメントで固めたスレートなどの建材も新たに規制するため、飛散防止策が必要な解体・改修工事は、現在の年約1万6千件が5~20倍に増える見込み。



 10. 再生可能エネルギーの発電設備の設置 禁止条例急増 【日経】

再生可能エネルギーの発電設備の設置を禁止する自治体が急増している。環境エネルギー政策研究所(東京・新宿)によると、再生エネ設備の設置を事実上禁じる条例を制定する自治体は17年時点の2倍の約60になった。地域住民が大規模な太陽光や風力発電設備の設置による森林伐採などを懸念しているため。



 11. 九州訪問外国人37人 99.99%減 【九州運輸局】

九州運輸局は22日、4月に航空機などで九州を訪れた外国人の入国者数(速報値、クルーズ船客を除く)が、前年同月比99.99%の37人だったと発表した。統計を取り始めた2007年以降で最大の減少率となった。新型コロナウイルスの感染拡大で、国際線の運休が相次いだことが影響した。



 12. 推計人口160万人超 【福岡市】

福岡市は5月1日時点の推計人口が、160万人を超えたと発表した。市が2012年にまとめた長期の将来推計では28年に160万人超となる見込みで、8年早く達成した。転入から転出を差し引いた社会増が予想を大きく上回って推移したのが寄与した。
市が国勢調査をもとに推計した。1日時点では前年同月から0.90%(1万4千人)増の160万1755人。全国20の政令指令都市では横浜、大阪、名古屋、札幌に次いで5番目に多くなっている。
市は「35年頃にピークを迎える」との予想は据え置いている。


 13. 5月九州・沖縄の金融経済概況「悪化」 【日銀福岡支店】

日銀福岡支店は、5月の九州・沖縄の金融経済概況を発表し、景気の総括判断を「悪化している」とした。新型コロナウイルス感染拡大の影響で3カ月連続の引き下げとなり、宮下俊郎支店長は「先行きの不透明感は極めて強い」と述べた。
「悪化」の表現を使うのはリーマン・ショック後の2008年12月以来、11年5カ月ぶり。

日銀鹿児島支店も「鹿児島県の景気は、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響により、厳しさを増している」とし、5月の景気判断を引き下げた。


 14. 新型コロナウイルス「マイナスの影響」九州・沖縄企業86.2% 【帝国データバンク福岡支店】

帝国データバンク福岡支店がまとめた新型コロナウイルスに関する4月の九州・沖縄企業の意識調査で、業績が既に、または今後「マイナスの影響がある」と答えた企業は86.2%に達した。前回の3月調査から8.1㌽上昇。県別では長崎が91.0%、宮崎が90.2%でマイナスの影響があるとする企業の割合が全国(88.8%)を上回った。業界別では不動産(90.6%)が最も多く、製造(88.6%)や小売(88.0%)、卸売(87.8%)が続いた。
調査は4月16~30日に実施し、891社から回答を得た。



 15. 九州・沖縄企業 2020年度設備投資「計画していない」38.4% 【帝国データバンク】

新型コロナウイルスの影響で九州・沖縄企業の設備投資意欲が冷え込んでいる。帝国データバンクが発表した調査で、2020年度に設備投資を「計画していない」と答えた企業は38.4%だった。前回(19年4月)から約10㌽増え、17年に調査を始めてから最も高くなった。
投資計画があると答えた企業は51.5%と、前回から約11㌽減った。業種や企業規模を問わず、減っている。県別では、観光業のウエイトが高い大分県は41.6%と、全国で最も低かった。不動産の悪化が目立った福岡県も48.3%と全国平均(52.8%)を下回った。一方、佐賀県は69.2%で全国トップだったが、小口投資が全体の4割を占めた。
調査は20年4月に実施し、891社から回答。



 16. 九州・沖縄 4月の有効求人倍率(季節調整値)が大幅低下 【厚生労働省】

新型コロナウイルスの感染拡大が、九州・沖縄の雇用に深刻な影響を与えている。厚生労働省が29日発表した同地区の4月の有効求人倍率(季節調整値)は1.18倍と、前月から0.08㌽低下した。第1次石油危機による1974年以来、約半世紀ぶりの低下幅となり、全国の低下幅(0.07㌽)を上回った。
有効求人倍率は8県全てが前月から低下。特に沖縄では0.15㌽低下の0.91倍と、3年7カ月ぶりに1倍を割り込んだ。
新規求人数は九州・沖縄で前年同月比29%減と、リーマン・ショック時を上回る大幅な減少となった。全産業区分で減り、宿泊・飲食サービス(57%減)や観光業を含む生活関連サービス・娯楽(51%減)で際立った。
鹿児島県の4月の有効求人倍率(季節調整値)は1.15倍で前月から0.05㌽低下した。



 17.  川内原子力発電所2号機停止 【薩摩川内市】

九州電力は20日、川内原子力発電所2号機(鹿児島県薩摩川内市)の原子炉の運転を停止した。テロ対策施設の完成が期限の21日に間に合わないためで、併せて定期検査を実施し2021年1月の運転再開を目指す。同社は再開の遅れを防ぐため、工事では新型コロナウイルスの感染防止に万全を期すとしている。



 18.  「JR鹿児島本線鹿児島中央駅東口周辺の準高度商業地区」の地価動向 【地価LOOKレポート

(令和元年10月1日~令和2年1月1日)】

当地区は交通利便性が高く、賃貸オフィスの空室率は低水準で推移し、オフィス賃料は緩やかな上昇傾向が継続している。また、当地区では自用のオフィス用地等の自己使用目的を前提とした土地需要のほか、不動産事業者による投資需要も見込まれるが、優良な物件の供給が少ないことから、土地の稀少性が強まる状況が続いている。そのため、当期の地価動向はやや上昇で推移している。
当地区は利便性が高く、堅調な土地需要及び事務所賃貸市況の良好な状況が継続し、市街地再開発事業への期待感により物件の稀少性が強まる状態が継続すると見込まれるため、当地区の将来の地価動向は、当面はやや上昇が続くと予想される。


 19.  「磯新駅設置協議会」発足 磯地区に新駅 【鹿児島市】

世界文化遺産や仙厳園など観光施設が集積する鹿児島市の磯地区に新駅を設置するための事業主体となる「磯新駅設置協議会」が発足した。鹿児島経済同友会など経済団体や観光施設を運営する島津興業(鹿児島市)のほか、鹿児島県・市も参画。
2020年度中にJR九州と覚書を交わし、23年度にJR日豊本線の鹿児島駅と竜ケ水駅間で着工。24年度の開業を目指す。

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